北京再現樓面單價6.6萬地塊 目標頂豪市場

　　昨日,位於朝陽區常營鄉1201-602、603地塊,吸引了 北京城建、 遠洋地産、 首創置業、中鐵建等7家房企及聯合體到場競拍,經歷84輪現場競價後,最終由保利首開聯合體以33億元的代價競得。

　　據悉,該宗地塊的規劃建築面積共117498平方米,其中配建了28000平方米限價商品房,銷售限價為15000元/平方米,開發商競建了36000平方米自住型商品房,銷售限價為22000元/平方米。

　　據亞豪機構測算,剩餘純商住宅的實際樓面價為66000元/平方米,這是今年第10塊實際樓面價“5萬元+”的地塊,也是第23個競爭未來北京“10萬元+”頂豪市場的生力軍。

　　不過,保利首開相關責任人測算後認為,該地樓面價為5.7萬元/平方米。

　　而與今年“5萬元+”地塊扎堆出現不同,朝陽區常營鄉地塊相對孤立,該區域上一次出讓土地還是在2011年,即管莊北二里住宅及公建用地,由曾經開發了太陽西元的信遠置業競得,開發了長楹西元,還剩餘少量房源,目前住宅成交均價在42000元/平方米左右。

　　另外,該地塊以西2公里處,東五環內還有首開熙悅尚郡項目正在銷售,目前報價在48500元/平方米,今年銷售了約200套。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示,這是時隔4年,朝陽區常營鄉再次出讓住宅性質用地,經過多年發展,該地塊周邊的交通及各項生活配套已極為完備,因此獲得房企的競相爭奪。

　　綜合地塊的周邊環境,相比同樣位於東五環外的東壩、孫河略勝一籌,優越的先天條件,令該地塊已經具備了開發成為豪宅的潛質。然而,常營地地塊66000元/平方米的樓面價,未來房價將在13萬元/平方米左右。北京的頂豪市場,已成房企兵行險招之地。

　　郭毅分析,近兩年地王頻出,導致北京頂豪雲集,近5000套的潛在供應,與每年最高200套的去化速度形成了強烈的反差,在供過於求的嚴峻形勢下,北京的頂豪市場已經形成了堰塞湖,市場風險在不斷累積。特別是高價拿地的房企大多是財大氣粗的國企、央企和上市公司,這類房企在嚴格的銷售額、回款額等指標要求下,必須要確保一定的銷售速度。頂豪市場有限的需求、極速擴張的供給、房企嚴格的銷售速度的要求,這三個矛盾點難以調和之下,必然會造成頂豪市場的慘烈廝殺。

　　儘管此前北京沒有解不了套的地王,但地王的解套是以付出時間成本、財務成本為代價換來的,在經濟放緩的大背景下,房價漲速也會受到影響,這無疑將拉長新地王的解套週期。

　　“在新地王們等待解套的過程中,很可能會有個別房企無法承受地王的拖累,也許降價斷腕求生、也許賣項目、賣股權出局,此前傳聞的 碧桂園退地,就是房企浮躁過後重歸理性的選擇。”郭毅如是判斷。