美國的房産登記：網上可查房子及房主資訊

　　柳絲

　　記得在美國工作的時候，無意中搜一個熟人的人名，循著搜索結果一條條看，結果竟然看到這個人買賣房屋的資訊，好奇地點擊去一看，房子的位置、房屋年齡、面積、幾室幾廳，甚至連鳥瞰圖都有，資訊中還包含這處房屋歷次交易的時間和價格。

　　這就是美國房地産管理的一項基本制度——不動産登記。雖然在聯邦層面並沒有一個統一的登記辦法，但各州和地方政府都依據自己的登記法對房産進行登記。

　　世界上不動産登記制度大致有三種模式——權利登記模式、契據登記模式和托倫斯登記模式。美國多數州縣採取的是契據登記模式，主要登記當事人之間所訂立的關於不動産物權轉讓的契據；也有如夏威夷州等少數州採取托倫斯登記模式，這種模式需要經過登記機關審查併發放所有權證書，轉讓的時候也要審查後才換發或者做登記變更。

　　正因為此，你才會在網上查到每處房屋詳盡的記錄。為什麼要這樣事無巨細？登記的好處在於，一是資訊公開，讓不動産轉讓更加透明，也更加安全；二是依法保護公民私有財産；三是通過稅收客觀上調節了房地産價格。

　　美國是個稅收大國，房地産是納稅大戶，一般説來，地方財政收入一半以上來自房産稅。因而，政府需要嚴格的房屋登記管理制度，以使産權清晰。從而，房産資訊成為徵收房産稅的依據。

　　在美國，無論私有房屋是自住還是出租，每年都要交房産稅和管理費。目前美國房産稅稅率約在1%-3%左右，而且不同房屋每年都會根據其資産價值的增長而略有增加。

　　從房産交易來看，購房者需繳納一次性的房産交易稅、律師費、産權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般共佔住房售價的3%-5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房産交易稅、登記費、維修費、房産經紀仲介費等，一般共佔住房售價的7%至10%。這還沒完，出售住房的資本利得稅最高可達30%。如果是轉手租賃，也需要對出租收入徵收相應的資本利得稅。就算是贈送不動産，美國也制定了特別納稅規定：贈予者還是要支付捐贈稅，只有贈予配偶或者慈善事業才能免交。滿眼望去，這麼多稅要交，房産又無處藏身，難怪美國這般高昂的炒房成本常會讓炒房人望房興嘆。