深圳鎖盤調查 30房企2萬房源捲入 佳兆業風暴眼

　　地産圈在年末收官之際突起波瀾，房産商們談“鎖”色變。

　　“鎖盤風”因佳兆業深圳房源被鎖而起，繼而席捲了中海、中糧、招商等國字號房企。也因佳兆業困局升級而成為颶風，所過之處，心驚肉跳。

　　截至目前，已有超過30家地産商的2萬多套房源遭鎖，深圳市規劃和國土資源委給出了相應原因，各上市企業也紛紛出公告澄清，多因安居房而被鎖。

　　隨著事件持續發酵，何時解盤仍是疑團。

　　而從財務上看，國內房企負債率普遍高，轉型或成為行業趨勢。

　　鎖盤風雲持續發酵

　　自2014年底以來，佳兆業頻頻躍入地産頭條，其中深圳多處樓盤被鎖這一事件成為重大關注點。因其深耕珠江三角洲，深圳“滑鐵盧”引起了各方的擔憂。

　　去年11月底起，佳兆業2000多套房源被深圳房管局“鎖定”停售，12月3日近900套房源恢復正常預售，仍有1300多套被鎖定。而近日，位於杭州五常區的一個項目，共計749套房源狀態均為“限制房産”，無法銷售簽約。

　　除了鎖定之外，今年1月20日，在廣州陽光家緣網上，佳兆業天禦和佳兆業城市廣場顯示為“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆業已有3000多套貼有問題標簽的房源。

　　而事情並沒有止步于佳兆業。

　　1月15日，榮超大廈133套房源全部被鎖定，在經過1天的交涉後，目前全部房源已解鎖。24小時虛驚一場，但其他房企卻沒有那麼幸運。

　　1月15日，花樣年在深圳花鄉家園項目四個單位被當局鎖定。

　　1月16日，中海外地産在深圳的閱景花園項目有超過2800個單位被管理局鎖定。

　　1月16日，中糧地産位於寶安項目部分房源處於管理局鎖定及自動鎖定狀態。

　　1月16日，招商地産在深圳的招商錦繡觀園2000多個單位被鎖。

　　1月22日，港豐地産在深圳的幾處房源被鎖。

　　鎖盤運動的陰影籠罩多處，具有國企背景的房地産企業也捲入風波，據了解，這些房源中並不全是今年新鎖項目，有一些早在2011年已被鎖，如今被抬到風口浪尖。

　　根據克而瑞研究中心的統計，截至2015年1月16日，有18245萬套房源被鎖。而目前，被鎖房企已經超過30家，涉及房源有2萬多套，並沒有明顯的解鎖跡象。

　　遭到鎖盤的地産上市公司，股價紛紛受到不同程度的影響。從1月中旬至1月23日期間，中海地産跌幅0.6%，花樣年股票跌了5.8%，佳兆業在去年12月份更是暴跌47%。

　　地産行業的多位分析師認為，鎖盤之所以受到如此大的關注，很大一個原因是佳兆業事件影響太大，對佳兆業引起的系統性風險比較擔心，各方都比較緊張。

　　而這股任性的鎖盤風背後究竟是什麼原因？

　　五大鎖房原因背後

　　由於“鎖定”事件的升級，1月16日，深圳市規劃和國土資源委員會通過官方微博發佈《關於暫停房地産資訊系統使用相關情況的説明》，回應“鎖房源”一事。據悉，根據該説明，“鎖定”主要有五種情況。

　　第一種情況是因關聯業務辦理要求，需要暫時停止銷售。

　　這其中就包含了安居型商品房（類似于經濟適用房，下稱安居房）的管理，深圳市規劃和國土資源委表示根據相關規定，“安居型商品房項目在我委辦理預售審批後的銷售、網簽合同、備案等手續在市住房建設局的售房系統中辦理，因此我委鎖定房源並不影響後續手續的辦理。”按照官方的解釋，鎖定安居房是正常業務辦理，而中海、中糧和招商的鎖定情況都是屬於該範疇。

　　招商地産曾向媒體表示，招商錦繡觀園項目是安居型商品房，在取得預售許可證後即將數據轉市住建局銷售平臺，進行配售必須鎖定。

　　而根據中海地産公告，被鎖房源位於深圳龍崗區的閱景花園1號樓至4號樓，屬安居型商品住宅。這些房産被臨時鎖定是因為深圳有關國土機關規管該類房産採納的一般管理措施所致，並非因集團不遵守任何法規。

　　第二種情況是預售合同簽訂，上傳數據後未即時備案，系統也會自動鎖定。

　　第三種是涉嫌違法違紀，正在進行調查處理或其他調查案件；第四種是因司法或其他調查案件的問題；第五種是法律法規規定的其他情況。

　　花樣年告訴理財週報記者，其公告中已説明被鎖的4套房源逾2012年及2013年向獨立第三方買家出售及轉讓4個公寓單位的房屋所有權，鎖定事項與公司無關。

　　而花樣年控制人曾寶寶在微博上回應稱，“已賣給小業主的四套房子，業主斷了銀行按揭，銀行從網上把房子鎖了。”

　　克而瑞研究中心分析師房玲認為，如果不是大範圍長期的應該影響不會特別大，企業還是要及時澄清，而佳兆業信任危機上的問題比較嚴重，要整體方案出來後才會解鎖。

　　令人心惶惶的根源仍在佳兆業。

　　佳兆業方面回復記者，一切以公告為準，但是佳兆業至今一直沒有出澄清公告以説明原因，目前仍處於停牌狀態。近日有報道稱萬科和華僑城等6家開發商正在商談購買佳兆業事宜，理財週報記者致電萬科，其董秘譚華傑表示：“這個傳言我倒沒聽説。我現在是沒有聽到任何內部説過的資訊。倒是聽説了別的傳言。我們公司這邊我沒有獲得任何資訊，現在傳言確實比較多，萬科這個傳言我還是第一次聽説。”

　　華僑城董事會秘書處相關工作人員告訴記者，“我們沒有接到相關的通知，也沒有聽説過，是通過網路才知道的這個事情。”

　　儘管部分房企已出公告説明鎖盤原因，深圳房管局也進行了回應，並稱“不應過分解讀”。但是仍不能滿足人們對於企業業務層面變動的種種想像。

　　房企負債率高 轉型或成趨勢

　　此次房源被鎖，基本集中于深圳，更確切的説，位於龍崗區和寶安區。這兩個區域也是舊城改造的戰略重地。接二連三的鎖盤，可能是地方性問題的暴露，國家對地方債務、土地的整肅。

　　香港華富嘉洛的孫潔儀分析師表示，中國的房地産在國家GDP的比重較多，國家打貪反腐，這一板塊會受到牽連。而另一方面，她認為更需要關注各個房企的財務狀況，“客觀來講，的確內房行業裏面負債水準史無前例地高。恒大的負債比例更是高達130。”

　　根據2014年年中報，花樣年、佳兆業、雅居樂等多家公司的經營活動現金流量凈額均為負數。其中佳兆業為-121.42億港元，中海地産為-111.24億港幣，招商地産則為-73.32億港幣。

　　“中國房地産最近這幾年的確發展的步伐太快了，他們積極擴張，看一下現金流，看到經營現金流很多企業都是負數，不是靠每天做生意賺錢來給自己公司融資，是靠不斷地發債，或者是説靠股票市場上面的融資來為自己公司提供現金流。”孫潔儀分析道。

　　在此次鎖盤中，萬達和恒大等地産商並未受到影響，萬達深諳商業地産，日前萬達院線上市；恒大在發力商業地産之外，投資足球，涉足水、牛奶以及農産品。地産商的業務面鋪得更廣，而轉型不應為無奈之舉。

　　上述分析師表示，“可以看見這種轉型有點像是行業趨勢，就像萬科失去了銷售老大的地位，綠地公佈説今年上半年就會上市，他們管理層公佈的策略的轉型也是説以轉型為一個核心的戰略。”

　　地産界，或許風雨欲來，將步入調整期。