2015樓市“主旋律”是“去庫存” 政策有望持續寬鬆

    庫存啥時候能消化？房價走勢如何？“去行政化”是否能持續？起落沉浮後樓市還會有啥新變化？市場、政策、房企……2015年的樓市我們該怎麼看？怎麼辦？

　　“去庫存”仍是主旋律

　　“2015年樓市的‘二八現象’將更加明顯，全國來看，可能有20％的城市樓市會更快回暖、80％區域的去庫存化壓力依然很大，而在區域內，可能有20％的樓盤項目就佔去了整體80％的銷售。”雙贏機構總經理章惠芳説。

　　隨著限購取消、房貸利率優惠、降息等多重利好刺激，全國樓市在去年歲末迎來“翹尾”，多地成交顯著企穩回升。業內人士預計，2015年樓市將延續2014年下半年以來平穩回暖態勢，在高庫存壓力下房價整體不會出現大波動，但市場分化將進一步加劇。

　　樓市逐步回歸市場，競爭將日趨充分，不同城市、不同板塊的區位、成長性差異將更多體現在購房者考量之中。可以預見，樓市成交冷熱不均的分化狀態將是2015年乃至今後一段時間內市場常態。

　　房價也會在市場化發展中分化。需求旺盛的一、二線熱門城市的高成長性板塊價格依然有上升空間，而前期過度“催熱”導致供需失衡的部分三、四線城市，在區域規劃及需求釋放沒有顯著調整的預期下，還將繼續處於下探回歸過程中。

　　“去庫存”在2015年依然會是樓市“主旋律”。從全國來看，此前過快過熱發展導致多地樓市庫存基數普遍過大，而地方推地、賣地依舊，新憂舊患雙管齊下，高庫存已成樓市面臨的突出壓力。

　　“2014年取消限購以來全國樓市沒有大起大落，整體保持平穩，且進一步分化，這就是市場作用的體現。市場分化加快是我國樓市逐步步入成熟期的標誌。”浙江大學房地産研究中心主任賈生華表示，和任何其他成熟市場一樣，健康成長的樓市必然有漲有跌、有冷有熱。

　　政策有望持續寬鬆

　　政府退出、還權于市場將是2015年政策面的基調。

　　在2014年取消限購的基礎上，2015年政策面不會出現特別大的調整，將繼續呈現寬鬆化、平穩化格局，以進一步推動樓市持續穩定健康發展。

　　在政策面總體預期寬鬆、“去行政化”趨勢明確的同時，地方性的樓市“微刺激”在2015年也將繼續出現。諸如購房補貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認等區域性樓市優惠政策會密集出臺。

　　有專家指出，這些地方性政策只是“小打小鬧”，不會對趨向寬鬆平穩的政策面構成衝擊，也不會對樓市走向帶來明顯的影響。

　　賈生華表示，今後單獨針對房地産推出的調控政策將越來越少，“國四條”“國八條”將成歷史，房地産市場調控作為整體宏觀調控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的範疇進行全盤考慮。

　　“這會是未來樓市在政策面上的新常態。”賈生華説，包括2015年將實施的不動産登記制度在內，今後的一系列配套政策都會是進一步促進樓市健康發展的制度性保障，將引導樓市更趨成熟、理性。

　　房企優勝劣汰將成常態

　　得益於市場回暖，房企狀況有所好轉，2015年業內“大吃小”或者強強聯手將會更加普遍。章惠芳表示，隨著房地産業發展漸趨成熟、健康，其行業平均利潤率將進一步下滑，趨向社會平均利潤率。

　　克而瑞、中國房地産測評中心日前發佈的《2014年中國房地産企業銷售TOP100排行榜》顯示，房企集中度繼續大幅提升，前十強房企銷售金額佔比從2013年的13.72％上升至17.19％。

　　儘管中國社科院近日發佈的房地産綠皮書預測“房地産市場的持續調整將在未來讓一半以上的開發商轉行或在市場消失”並無明確依據，但房企承壓求變將是今年的突出特徵。

　　2015年，眾多中小房企“危”大於“機”，因為行業利潤率在持續下滑，部分企業要虧損、出局，加之轉型的不確定性很高，一些房企面臨失敗可能性。

　　在此情況下，房地産業的資源再整合將更加頻繁。賈生華認為，以往開發商熱衷的是全産業化模式，今後則將更理性地退回到自身擅長的業務領域，“這反而會對整體産業鏈産生有益補充，也是房地産業市場調節的結果。”

　　在“去行政化”和“趨市場化”特徵日趨明確的樓市新常態下，面對高庫存壓力，那些在市場競爭中留下來的優質房企，將更注重提升服務品質、強練“內功”。(呂昂 王政)