中國房地產行家把脈上海產業地產提升新路

　　中新網上海10月23日電 (記者 于俊)面對上海住宅用地資源日益枯竭、新增工業用地市場供求回落、產業園區轉型升級可釋放土地資源等現實情況，中國地產界人士匯聚易居論壇，探討上海產業地產發展新路。

　　據上海市政府公布的材料，目前約1000平方公里的產業園區既是上海經濟發展的主要載體，同時也是城市空間布局優化的重要潛力區域。而各產業園區發展差異巨大，有些較好的如漕河涇、金橋、張江、嘉定等開發區，單位平方公里的土地產出超過人民幣(下同)200億元，而一些鄉鎮園區卻只有20、30億元，這些園區規模小、分散且布局不合理，開發管理水平不足，社會矛盾突出，二次開發的任務艱巨。

　　著名房地產經濟學家、易居房地產研究院院長張永岳教授發言認為，產業地產的發展，完全符合中國整個經濟社會發展的趨勢，就是以城市群帶來的整個城市化的推進和引領型城市的更新和發展。產業園區轉型符合整個產城融合的需要。就產業發展而言，如果能夠在一個更廣闊的視野，且集中要點，再輔以相關產品的具體設計並找到適當的路徑，產業地產發展空間巨大。

　　當前，中國正有序推進全面深化改革，一係列圍繞使“市場在資源配置中起決定性作用”的制度和政策陸續出臺，其中與上海產業園區開發類企業密切相關的就是國有資產改革和工業用地制度改革。

　　上海儀電集團總裁蔡小慶表示，一個城市必須要有產業地產。如果沒有產業地產，都是消費者，都是居住人，沒有工作哪來的消費能力，哪來的集聚？目前，工業區給終端企業，只能建廠房，完全排斥工業房地產，這個肯定是行不通的。

　　他的思路是，解決轉型的核心問題是給產業地產有一個合法的“身份”，企業用不著打擦邊球，政府也不用防治。兩者利益有一個很好的兼顧，符合市場規律，讓市場主體能夠做得下去。

　　“地產思想家”、萬通控股董事局主席馮侖在其《產業地產發展與立體城市》的主題演講中，提出了“產城一體化”的思想：用產業帶動居住、商業，從而帶動娛樂、公共服務和公共設施等，形成產業、空間和物業的融合關係。立體城市是高就業、高福利、低成本、可持續發展的。它是萬通在城市化進程當中提出的一種緊湊型、產城一體、可持續發展的模式。

　　萬科上海地產副總經理鄭華勾勒出產業地產成型的三個階段：一是資源整合階段，需要將政府、企業、更多的產業、經濟資源等集合在一起；二是交由專業公司開發建設，提高工作效率；三是後期的服務，包括配套服務。

　　論壇主持人、易居中國執行總裁丁祖昱總結道，除了住宅地產，其余都應當稱之為產業地產。在產業用地中，不管是商業、辦公、還是工業，都是以前的說法和界定，今天的界限都很模糊。商業算消費產業，辦公更是大多數產業最主要的載體，應當全歸于產業地產，將更利于市場的操作。

　　面對產業地產的投資巨大、投資回報期漫長的問題，丁祖昱呼吁大力促進金融工具與產業地產的結合，盡快開發出產業地產證券化或REITS類的金融產品，以支撐整個產業地產運作，特別是支持非銷售型產業地產的長期運營。

　　上海市經濟和信息化委員會副主任徐子瑛提示，在互聯網時代，開發的房產、工業地產需要前瞻性的思考，應進一步凝聚共識，看到未來整個城市轉型、產業發展對工業地產、產業地產的需求。

　　上海市經濟和信息化委員會處長周強強調，搞產業地產關鍵在產業。產業已經發生了新的變化，制造業、服務業、信息化正跨界協同創新。產業園區怎麼孕育跨界協同創新的載體，這是面臨的重大問題。

　　與會專家認同的觀點是，上海產業園區要建設成為推進新產業、新業態、新技術、新模式發展的“新載體”，應盡快、傾力打造上海產業園區的升級版。

　　周強歡迎國內外的優秀團隊，如新加坡的工業園區裕廊、央企的招商局、開發機構大連億達、華夏幸福等，還有住宅地產商萬通、綠地和萬科等，在轉型過程中進入到上海的產業地產，按照2040年、2050年的眼光來打造30年、40年不落後的產業園區。(完)