多家銀行執行首套房貸認定新規 七折利率仍難實現

　　業內人士表示，在目前高融資成本、低房貸利率的背景下，房貸利率七折難以實現，低於九折都存在難度

　　■本報記者 王麗新

　　近日，央行首套房認定標準細則的“重磅炸彈”開始落地執行。10月9日，中國建設銀行率先執行後，目前已有兩家銀行正式發文執行。對此，鏈家地産市場研究部張旭向記者表示，從政策落地的情況來看，各家銀行均嚴格執行了央行政策中對首套房認定的鬆動標準，即無論名下是否有一套住房，只要結清購房貸款，均可按照首套房的房貸政策執行。

　　此外，同策諮詢研究部總監張宏偉也表示，這讓低迷的市場有了喘息的機會，未來半個月內，各家銀行將逐步落地央行的新政細則，這將拉動四季度全國大中城市樓市的成交量。

　　多家銀行執行新規

　　“除上述已發文的銀行外，目前已有浦發銀行、北京銀行、中國郵政儲蓄以及匯豐銀行開始執行新的標準。”張旭透露。按照房貸執行細則，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結清相應購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由各分行根據風險情況自主確定。

　　張旭認為，目前來看，此次執行的首套房貸認定新規，真正影響市場的是由“二套”變“首套”的改善需求。另有業內人士稱，從“首套房貸認貸標準”的調整對於大中城市樓市的影響來看，這將至少會影響10%-15%的有改善型需求的消費者，在未來幾個月內集中購房，將從一定程度上拉動全國大中城市樓市成交量逐步好轉。

　　對此，張旭表示，首套房貸認定標準執行後，將促使改善性需求入市，在這部分需求釋放的帶動下成交將出現一定的上漲，但未來市場能否出現持續性的回暖以及回暖的程度，還要看利率的變動趨勢。

　　此外，從央行政策中“鼓勵銀行業金融機構發行住房抵押貸款支援證券MBS和發行長期專項金融債”來看，銀行通過多種渠道籌措資金，可以在一定程度上增加對房貸的投放額度，但是否真的能夠擴大投放額度，不好説。

　　七折利率貸款購房難再現

　　此次，市場最關心的信貸折扣利好在細則中並沒有體現，雖提及最低七折的首套房貸款下限，但這並非新政，只是常規性的條款內容。

　　實際上，在利率方面，首套房貸認定細則新規與政策頒布以前並無明顯變化，最大的利率優惠幅度仍為九折，且均有附加條件，附加條件較以前也未出現變化。

　　張旭表示，雖然央行政策中提及“七折下限”，但在目前高融資成本、低房貸利率、加上銀行信貸額度緊張和自由定價的市場體系背景下，房貸利率七折難以實現，低於九折也存在難度。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉表示，在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大。因此，不僅七折利率貸款購房不可能，連九折以下的貸款折扣出現的可能性也非常低。

　　不過，張宏偉表示，對於全國大中城市來説，首套房利率優惠是可期的，但首套房貸利率重回七折優惠很難實現。退一步講，即使首套房貸實現七折利率，條件也非常高，比如要求購房客戶在貸款銀行的金融資産達到一定額度等。

　　張宏偉預計，進入第四季度後，首套房貸利率優惠有可能會實現在基準利率基礎上的九折優惠。不過，即使首套房貸利率出現一定優惠，在年度銷售業績壓頂下，品牌開發商力拼“銀十”的銷售策略並不會改變。因此，總體上來看，大中城市在第四季度將會呈現出成交量逐步回升的態勢，年底大中城市樓市“翹尾”行情可期。