中高端樓盤開發商最受益 房貸證券化短期難救急

　　每經記者 區家彥 發自廣州

　　節前出乎意料的央行房貸救市政策，讓承受著巨大業績壓力的上市房企終於松了一口氣。

　　儘管A股市場由於國慶長假安排仍在休市，但在H股上市的內房股于10月3日開市後全線大漲，成為國慶假期後香港資本市場走勢最強勁的板塊。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，在目前資金成本高企的大背景下。“認貸不認房”的調整對改善性需求帶來直接利好，預計中高端産品佔比較多的房企將是最大的受益者。

　　此外，為了應對今年以來的“房貸荒”，央行首次提出鼓勵銀行業金融機構探索發行住房抵押貸款支援證券（以下簡稱MBS），多位業內人士認為，雖然MBS的發行有助於緩解房貸緊縮與房企的資金壓力，不過由於目前擔保機制、利率倒挂等難題尚未解決，短期內大範圍推廣的可能性不大。

　　主打改善性産品房企最受益

　　在歐陽捷看來，本次房貸政策調整最大的亮點在於從此前 “認房又認貸”的標準，放鬆至“認貸不認房”，只要客戶以往貸款已結清，哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優惠待遇，這等於是降低了改善型買家的入市門檻，放大了金融杠桿，換房需求有望獲得釋放。

　　“與之相對，對於首次置業買家而言，央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒有意義。”歐陽捷表示，由於受利率和銀行負債成本攀升的影響，本次政策的調整對於主打首次置業産品的開發商帶來的幫助有限。

　　家和集團副總裁張建勳告訴記者，如果從企業類型來看，受益最大的應該是中高端産品佔比較大的房企，例如融創、綠城、華僑城等銷售均價較高的房企，新政的實施有助於提高它們的週轉速度；其次是産品佈局較為均衡、在一二線城市比重較高的龍頭房企如中海、保利，因為這類型城市的住房改善需求更為旺盛。

　　歐陽捷表示，房企應該借助政策利好堅決去庫存，通過提高週轉速度提升回報並降低負債率，而並非盲目漲價導致錯失出貨良機。

　　房貸證券化難以快速推廣

　　除了房貸政策的變化，央行發佈的文件表示，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支援證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　歐陽捷表示，在房地産市場下行的環境下，通過發行長期限專向金融債和MBS，可以讓銀行把過去發放的房貸以證券的形式賣出去，以騰出更多的資金頭寸並增加銀行按揭貸款配置動力。

　　“目前房地産企業的資金來源主要包括自有資金、銷售回款、開發貸款與社會融資，這其中銷售回款佔比往往在50%以上。”張建勳認為，今年房貸緊縮恰恰對銷售回款帶來極大的壓力，因此MBS的探索發行對於緩解房企資金壓力將帶來巨大的積極作用。

　　不過，作為一種資産證券化産品，MBS要在短期內大面積推廣困難不少。目前，國內尚沒有機構能對此類金融産品提供國家信用擔保，這是MBS的發行需要面臨的首要難題。

　　“由於受利率倒挂的影響，幾年前發放的房貸基本都是基準利率85折左右，平均利率約在5.56%，而市場上15年AAA的債券利率在5.8%，這就形成負利差，因此無論是個人投資者還是銀行體系之間購買的意願很低，對MBS的推廣帶來巨大的障礙。由於只有長期資金利率明顯下行，MBS的收益率才具備吸引力”，香港粵海證券投資銀行董事黃立衝認為。