中國為何無法擺脫樓市調控的工具性

　　■易憲容

　　國內樓市風險之高，房地産泡沫之大，這已是不爭的事實。從目前的房地産現狀來看，無論是從空間還是從時間上，房地産市場的泡沫已經十分之大，房地産的風險也自然隨之提高。所以，當國內房地産市場開始調整，房地産市場下滑就成了近期中國主要的宏觀經濟風險。

　　其實，對於當前國內房地産市場的問題，從中央到地方，從民眾到政府官員，大家都心知肚明，也知道中國房地産市場泡沫的嚴重性。而房地産市場運作中最為核心的一個問題是，政府宏觀經濟政策至今無法擺脫房地産宏觀調控的工具性。也就是説，房地産作為整個經濟增長的宏觀調控工具，當經濟增長過熱過快時，就採取經濟及行政的手段讓房地産增長有所收縮；當經濟增長放緩，則出臺政策來刺激房地産投資。

　　從我國當前的經濟增長模式看，現階段需要的是高效率、有品質的GDP，但是現實的經濟生活與這個要求相差很遠，以信貸過度擴張來拉動的房地産增長仍然是當前GDP的主要內容。

　　所以，國內房地産市場一齣現週期性調整，房價只是些許的下跌，不僅經濟增長下行的壓力越來越大，而且銀行信貸的風險、地方債務的風險、整個國內宏觀經濟的風險都在住房價格些許下跌時顯現出來。由於沒有人願意或敢於承擔這些風險，當看到房地産市場調整所帶來的巨大風險時，政府不得不重新採取行政干預的方式來阻止當前國內房地産市場的調整，特別是地方政府紛紛出臺了房地産的救市政策。可以説，中國經濟增長模式不改變，房地産宏觀調控的工具性就不會擺脫。

　　另外，在現有的土地制度及金融制度安排下，每一個政府官員上任後，為了追求個人業績最大化及個人利益最大化，房地産就成了達到其目的最好的工具。

　　還有，在現有的金融制度下，土地抵押融資可以成為地方政府低成本或無成本從銀行或金融機構獲得所需要資金的最好工具。而資金的獲得就將使城市基礎設施建設的規模擴大，這樣，GDP及土地財政上去了，房價上漲了，城市表面上繁榮了，地方政府在短期內業績也就上去了。對地方政府來説，房地産是如此之好經濟增長工具。

　　再有，目前國內不少城市的房價之所以很高、房地産泡沫之所以很大，這也與政府的房地産交易制度存在嚴重缺陷有關。可以説，在全世界任何一個國家，對房地産市場的投機炒作沒有不受到嚴重限制的。而中國的住房信貸優惠政策及住房稅收制度最有利於推高房價，製造GDP的繁榮，在這種條件下，房地産的工具性更是明顯。

　　而為何房地産一直成為宏觀調控的工具，很大程度上與目前政府還沒有制定一套中國房地産發展的長效機制有關。因為，在沒有這種房地産長效機制的情況下，政府也就不存在穩定房地産市場的可選擇方案。無論是房價下跌可能引發的金融體系風險，還是經濟增長下行所面臨的週期性調整，政府要化解這些問題的最好方式就是重啟增加住房投資。

　　可見，國內房地産的工具性與中國的經濟增長模式、政府績效考核制度、土地制度及住房交易制度等方面有關。而這些方面不改革，政府擺脫房地産的工具性是不可能的。而中國房地産的工具性可能將成為當前改革的最大障礙，也是未來中國經濟增長的最大風險。

　　（作者係中國社科院金融研究所研究員）