北京昔日六大地王樓盤 今年僅萬柳項目能入市

　　夏家衚同、西局、孫河、農展館、萬柳，去年天價拍下的地王項目如今是什麼樣子？

　　在地産房企中，有不少都曾號稱“當年拿地、當年開工、當年回款”，而當集中全力拿下天價地之後豈不是更應該迅速入市以拔得頭籌、在競爭者中佔據有利位置？恰恰相反，據北京青年報記者從這六塊地王擁有者處得到的消息，2014年，或將只有萬柳地區中赫“萬柳書院”能在年底面市，其他五大焦點樓盤遲遲不見動作。

　　因此，諸如“市場下行、地王項目擔心賣不動不敢開盤”、“其中有的企業資金鏈面臨難題，不敢輕易開工”等等坊間説法甚囂塵上。地王盤遲遲不動的真實原因是什麼？他們上演“地王之戰”大概會在什麼時候？北青報記者對六大地王盤一一進行了走訪。

　　地王項目現狀：除了萬柳書院基本都在做規劃産品類型基本都已定調

　　“2013年高價拍地的房企中，恐怕只有中赫的萬柳書院現在日子最好過”，六大地王項目其中一位行銷總監不無羨慕地對記者表示。的確，萬柳書院是這批高價地中第一個出手、並且背負“地王”頭銜最早的項目，最早面市、最早受益似乎是順理成章的事情，但其實在這一年多的時間裏，他們的路並沒有那麼順。

　　據萬柳書院品牌負責人介紹，萬柳書院本來可以早一些亮相，自中赫置地拿到土地之後，就積極推進項目的設計、施工。目前尚未入市，主要是因為中赫置地希望將這一産品按照“藝術品”而不是“工藝品”的標準來打造，這就需要花費時間和各種成本去打磨品質。初期做的園林由於經過開發商論證不符合項目整體“調性”，直接推掉重做。

　　“估計年底現房開盤，目前樣板間基本已經做好，園林做好之後就可以接待訪客了。”品牌負責人表示，至於價格，最終將以相關部門審批的銷售證為準。目前，海淀萬柳區域因為地處學區、配套完善，以及近十年來都沒有新增土地供應，供求矛盾決定萬柳書院周邊二手房價格一直穩定在10-12萬元/平方米。所以在業內看來，中赫·萬柳書院的價格達到15萬元/平方米符合市場規律，全盤的貨值預計可能超過130億元。

　　除了萬柳書院的“一枝獨秀”，其他五個地王盤則顯得步履蹣跚。

　　孫河，中糧地塊。由於上月孫河兩個地塊流拍，不少業內人士紛紛將矛頭指向了中糧，認為今天“壓死孫河的最後一根稻草”、造成土地價格飆升的“罪魁禍首”莫過於2013年以4.84萬元/平方米樓面價創造當年北京單價地王的中糧集團。因為在它之前，龍湖、泰禾、首開在此拿地折合樓面價在2.5萬元/平方米左右。“地王拯救者”的名號不脛而走，連離它幾十公里之遙的農展館地王都松了一口氣——“連孫河樓面價都4萬多了，誰還敢説農展館7萬多的地貴”……

　　通過種種途徑，記者終於摸清了業內普遍關心的中糧孫河項目現狀。據內部人士透露，正是由於地價比周邊樓盤都貴，因此，中糧幾乎將所有精力全投在了該項目上。而且對於種種質疑，開發商並不在意。“單價10萬元起是毋庸置疑的，産品主要以別墅為主，輔之以低密度平層公寓。現在樓盤名字已經確定，但沒到最後一刻不方便透露。”

　　夏家衚同，懋源地塊，最不著急的開發商。“産品規劃還沒有批下來，但肯定做定制豪宅。由於定位比較高，因此前期做産品規劃會非常細緻。再有就是銷售本身也會考慮實體樣板間和園林樣板區都出來以後再發力，因此項目進展速度會相對慢一些。”懋源公司行銷總監赫蒙説。她表示，公司目前在售樓盤紅璽臺還有幾十個億的貨值，又在北三環邊上，必須做一個漂亮的收官，而夏家衚同周邊沒有競爭樓盤，因此開發商對未來産品與銷售都充滿信心。

　　夏家衚同地塊沒有競爭，西局則不同。目前為止，六大地王項目中最神秘的當屬龍湖與泰禾的西局“雙雄會”。雙方的操盤手面對北青報記者採訪都諱莫如深。據了解，龍湖的速度要稍微快一些，産品定位已經明確，由於與泰禾存在競爭，因此，龍湖方面並沒有對記者透露具體的産品情況、價格水準。“我們這兩塊地都有環境建設指標，跟有關部門需要不斷溝通，因此進度是顯得慢了一些，但明年上半年肯定會面市。”龍湖操盤手預計，明年上半年將是六大地王真正同臺競技的時間。

　　農展館，融創地塊。融創北京公司副總經理樓燕青告訴北青報記者，目前她的任務是組建銷售隊伍進行培訓，樣板間和示範區要到明年上半年才能完成。至於産品，樓燕青表示，要做現代風格的低密度産品，基本上是七八層的公寓，頂層和一層會做一部分超大戶型，預計售價15萬起。

　　地王盤在等什麼？

　　沒有特殊原因，開發商一般都會在最短的時間內迅速開盤，拿到土地一年時間沒動靜絕非“認真規劃産品所以造成了進度慢”能一語避之的。眾所週知，去年有關部門“限價”、“限證”，4萬元/平方米以上樓盤全部停發銷售證和預售許可證，因此，大量高價盤偃旗息鼓，而由此帶來的連鎖反應，比如自住房入市、二手房冰封、銀行收緊口袋等等，讓無比看中時間成本的地王項目叫苦不迭。

　　而近日從北京市住房和城鄉建設委員會傳來消息，只要項目（單價超過10萬元／平方米）是封頂的現房，北京市住建委就給予銷售許可證。這就意味著，一大批豪宅項目將因此受益，地王盤更是看到了“無限曙光”，因為在他們看來，頂級豪宅不做到現房，買房人也不會真正關注。正如萬柳書院開發商所言，蓄客半年以來，買房人就等著實樓樣板間和實際園林示範區開放了。

　　據業內資深人士分析，地王們等來了政策的解凍，但還有兩個條件也是他們必須要等的。

　　第一、相對的市場底部。這就是説，在當前情況下，地王項目不開賣，市場的底部就還沒有到來。反之，如果地王項目開賣，那麼市場可能真的已經接近底部。以北京為例，地王項目由於其身份的特殊性，對於預期十分敏感。對於地王項目而言，寧可從一個低價開始開盤銷售，逐漸走高，最終登頂，也不願意以高價開盤，其間出現波動，價格下調，然後再努力衝高。尤其在當前的市場情況下，

　　地王項目一旦波動，再想衝高幾乎就沒有可能。相比普通項目，地王項目的蓄客週期往往更長，通過蓄客，開發商掌握的客戶預期、購買力變化等方面的資訊，還是相對準確的。基於這些做出的行動決定，自然具有極大的參考價值。

　　第二、二手房交易活躍期。也就是説，地王項目如果不開盤，説明二手房市場的流動性還沒有達到“理想釋放”的情況，市場還會繼續冷清一段時間。反之，市場的繁榮即將到來。

　　如今的土地價格決定了地王項目絕對不是剛需，其客戶基本是瞄準三次改善、四次改善以及投資和資産保值類的客戶。這些客戶都不是第一次買房，三改、四改都需要賣掉舊房子，來買新房子；投資型和資産保值型的客戶也重視自身資産配置的情況，所以，也存在賣舊買新的情況。所以，這些客戶能夠在多久的時間內、以什麼樣的價格賣掉自己手中的房子，是他們能以怎樣的消費能力買下地王項目的重要因素。由於當下特大型城市限購政策、禁貸政策基本沒有鬆動，要獲取購買資格，支付購房款，賣掉已有的一套或者幾套住房，是一個重要選項。如果他們賣得快一點，價格高一點，那麼地王項目的消費能力就要強一點。以北京為例，北京二手住房7月成交量儘管環比上漲超過16%，創4個月新高，但同比還是下滑23%左右。所以，要看這種回升的趨勢是否持續，地王項目才能決定其是否有具體的“行動”。

　　“地王盤”的謹慎樂觀底氣從哪來的？

　　在接受北青報記者採訪的地王盤行銷負責人中，大家不約而同對未來預期用了四個字來形容：謹慎樂觀。在幾乎所有媒體都在紛紛報道7月樓市成交量繼續下跌之時，他們的這種底氣從何而來？