惠州房企投資信心回升 剛需仍是樓市發展潛力

在當前市場，樓盤採取合理的行銷手段也能取得預期效果。南方日報記者 王昌輝 攝

　　惠州城區最近開盤的是中信凱旋城5期，開盤單日銷售量達到129套，去化率達到82.2%。

　　儘管今年5月開始，惠州出現了問題樓盤的現象，但是並未波及市場。

　　5月底推出的升利悅湖會項目開盤當日認購所剩的産品在隨後幾日內也隨即售罄。升利地産徐姓負責人就指出，惠州市場是以剛性需求佔主導的市場，泡沫較少，無論是在市場快速走量環境下還是在市場觀望情緒下，購房者的需求都擺在那裏，能不能吸引他們入市，就看開發商能夠推出怎樣的産品和怎樣的服務了。

　　今年，惠州的房企不斷推出的企鵝展、功夫熊貓展、多啦a夢展以及各種各樣的折扣優惠活動，打造了惠州的一場場城市嘉年華，也吸引了巨大的人氣。

　　惠州老牌房企的日昇昌集團總裁歐吉陽表達了對後市的看好，除了城市住房需求和宜居環境，“目前惠州正處在儘快進入珠三角第二梯隊的高速發展週期，二三産業的提速對於房地産業的推進本就不言而喻。”

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　　城市中心區風向標堅挺

　　在惠州上半年房地産中市場，儘管行業在面上陷入結構調整不可避免，但在城市的局部區域和局部樓盤仍舊頻頻閃現行業高光。

　　金山湖是惠州行業市場受追捧的片區，隨著區域間的交通壁壘被打通，金山湖向江北、河麥以及東部新城便利的區位使得區域價值一再被市民關注。

　　8月6日，金山湖片區中心水岸城銷售人員介紹，儘管市場成交出現波動，但對金山湖樓盤並未産生多大影響。片區的居住價值通過近些年的宣導和培育，已經逐步被購房者認可。

　　這也得到了現已置業金山湖，暫居東平東湖花園的市民林先生認可。“多年來，東湖花園都是惠州居住環境最好的小區之一，近年隨著瓏湖灣的興起，金山湖周邊的住宅集聚逐漸成為新興的高端居住區，未來的居住環境基本可以期待。”此外，林先生還表示，由於小孩現在在上小學，住在東湖更方便，等過幾年孩子長大了，金山湖區域的生活配套設施也差不多就完善了。

　　在國務院批准的《惠州城市總體規劃(2006─2020)》綱要中，包括金山湖在內的南部新城承擔著城市文化、體育、醫療衛生、高等教育中心等規劃，這對於未來區域的居住價值而言，基本能夠得到保障。

　　這些規劃的利好和市民的認可也最終轉化成了市場成交。據半年度的數據統計顯示，區域內的凱旋城、中央公園、水岸城、君禦和瓏湖灣東岸等樓盤悉數進入榜單前列。有資深業內人士對此表示，當下房地産市場的大環境並不能影響市場的局部成交熱潮，市場購房需求一直存在，而佔據城市區位價值高地的樓盤自然最具吸引力。

　　惠州中洲置業總裁劉繼洲也保持類似看法。他説，在長週期的惠州樓市發展中，需要培育行業的價值高地，打造城市的標桿産品。不管面臨怎樣的市場環境，中心區域的價值都能作為行業的支撐，起到風向標的作用。

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　　問題樓盤未波及市場銷售

　　隨著城市中心住宅區的概念逐步形成，市場成交仍舊從這裡取得突破。

　　2014年7月27日，金山湖片區的中信凱旋城五期的首批園林單位D8棟開盤。開盤推出157套88-172平米N+1戶型單位。現場吸引近300批次客戶到場選房。據開發商提供的銷控數據，開盤單日銷售量達到129套，去化率達到82.2%。

　　在早前的5月中下旬，雖然時值行業面臨出現個別問題樓盤事件，但並未波及市場。5月25日，緊鄰方直瓏湖灣的升利悅湖會項目新年首度推貨入市，共推出83套平層和14套複式産品，開盤當日分別銷售56套和11套，去化率分別達到70%和80%。而在記者隨後5月31日的回訪中看到，項目樓體外墻廣告挂起了“逆市狂銷”的廣告語，此外，項目售樓員透露，開盤當日認購所剩的産品在隨後幾日內也隨即售罄。

　　對此，開發商升利地産徐姓負責人就指出，惠州市場是以剛性需求佔主導的市場，泡沫較少，無論是在市場快速走量環境下還是在市場觀望情緒下，購房者的需求都擺在那裏，能不能吸引他們入市，就看開發商能夠推出怎樣的産品和怎樣的服務了。

　　惠州市場經過上世紀90年代的泡沫和此前連續幾年的調控洗禮，市場的投資性需求基本被抑制，目前活躍市場的以自住型剛需為主。

　　在惠州城市發展過程中，由於經濟的高速發展，每年仍吸引著大量外籍人口流入。據統計，目前惠州每年仍有接近10萬計的機械人口增長。該群體的住房和生活需求，在很大程度上也為惠州房地産市場提供了客觀的消費能力。

　　對此，惠州市嘉盛美業地産經紀公司行銷總監陳錦祥認為，惠州市場從來不缺客戶，缺的只是如何吸引客戶的方法。

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　　行銷策略得當市民不吝入市

　　如何吸引市場的購房需求進入市場？成為了考驗惠州房地産行業從業人員的一大難題。

　　這無疑和樓市行銷緊密相連。

　　然而，這並不容易。尤其是當下惠州市場普遍面臨著産品同質化的情況下，購房者很難找到非買某個樓盤的理由。

　　於是，我們看到今年以來，在樓市行銷過程中，從年初的鴻潤疊韻機器人展，到東江學府多啦A夢，到奧林匹克花園南極企鵝展、華貿中心功夫熊貓和依雲小鎮小黃人等，不斷掀起的樓市賣萌熱潮。

　　開發商更看重這些活動帶來的人氣。南極企鵝展在六一節日期間累計吸引接近10萬人次，企鵝展負責人奧林匹克花園行銷經理胡潤良表示，夏日的天氣普遍比較熱，而且今年的企鵝展、多啦A夢展等活動比起去年的明星站臺，行銷花費基本只佔零頭，但吸引的客戶量接近，這就説明市場的購房熱情仍然很高，只不過缺少一個合適的引擎。

　　從年初的雅居樂白鷺湖打出“直降2000元”的行銷策略，隨後中信的“團購”，保利的“八五折”，方直東岸的“低至5288元/平方米起”，市場的行銷策略引入降價走量的通道中，這也使得大量剛需客戶入市選房，開發商的行銷策略取得了顯著成效。尤其需要指出的則是方直瓏湖灣東岸，從6月中旬加入走量大軍，截至7月中旬，短短一個月的時間就實現了三四億元的資金回籠。

　　面對這一輪入市潮，業內資深專家、中城嘉信地産董事總經理楊錦斌指出，在當前市場，金融業和行業本身的調整讓開發商面臨較大壓力，成交量也環比出現下滑，但如果就此斷定市場趨冷並不客觀。這從開發商通過針對性的推貨或針對性的降價，立馬能夠實現較為樂觀的走量效果可以看出，市場的實際需求並未出現減少，只是如何去吸引隱性的需求如何轉化成銷售業績的問題。

　　楊錦斌此外還認為，樓市政策沒變，需求沒變，購房群體沒變，但成交量變了，這就説明現在市場的誘惑力還不夠。

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　　進入珠三角第二梯隊過程將推進房地産業發展

　　在行銷領域有這樣一句話：只要有需求，就沒有賣不掉的産品。

　　針對開發商相應的行銷策略改變，市場如期而至的集中成交狀況涌現，可見進入調整週期的惠州樓市其市場需求並未出現太大波動。

　　聯繫到惠州市場每年新增的機械人口紅利，惠州憑藉其優越的江河湖海資源以及快速發展的城市經濟水準，未來城市的吸引能力將會更加明顯。此外，有惠州行業人士介紹，通過近年來的發展，惠州城市的不斷完善也使得城市吸引力增強，而二三産業的快速增長吸納這越來越多的社會勞動力。按照這個趨勢，惠州樓市在短時期內，市場需求仍將得到進一步擴大。

　　惠州老牌地産商金寶集團行銷總監余鶴皋在行業角度又指出，惠州城市的發展不斷吸引著外來人口定居，對行業而言是個利好。然而惠州行業憑藉惠州的湖海資源優勢，不斷發展起來的度假地産和養老地産基地，反過來又極大地推動了惠州宜居宜業宜遊形象的深入。

　　在此之外，著名房地産行業專家、清華大學客座教授嚴忠明指出在當前市場調整深入的情況下，不斷加深的城鎮化進程將有可能成為破局的關鍵。嚴忠明指出，在城市城鎮化率在30%-70%之間的時候，城鎮化處於高速推進的發展階段。據相關數據顯示，當前惠州城市城鎮化率在65%左右，仍處於高速發展週期內，帶來的人口轉移和城市發展需求，惠州房地産市場的需求仍有進一步加大的空間。

　　廣東和天下集團行銷中心總經理周九州在面對這一話題時直言，惠州的房地産市場最少也還有10年的增長週期，單惠城及各個區縣的城鎮化推進也能基本保證房地産業的發展。

　　同屬惠州老牌房企的日昇昌集團總裁歐吉陽也表達了對後市的看好。除了城市住房需求，城鎮化不斷發展，惠州城市本身的所處的經濟環境和區位環境也足夠讓行業振奮。目前惠州正處在儘快進入珠三角第二梯隊的高速發展週期，二三産業的提速對於房地産業的推進本就不言而喻。

　　此外，深莞惠一體化加深，惠州融入和承接深圳、東莞的産業轉移和人員轉移，城軌的開通又將打通交通壁壘，而價格優勢又將使得置業惠州在相當長時間仍將成為深圳東莞中産階級的安家選擇。

　　（南方日報記者張峰）