二元戶籍制度退出歷史舞臺利好三四線樓市

　　有專家認為，進城農民並不是樓市的直接購買力，但人口流動會推動需求。

　　二元戶籍制度退出歷史舞臺，給房地産市場帶來什麼影響？

　　2014年7月30日公佈的國務院《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》，明確了建立城鄉統一的戶口登記制度。這標誌著我國實行了半個多世紀的“農業”和“非農業”二元戶籍管理模式將退出歷史舞臺。農民進城——樓市需求量大增，這是地産業界人士打的如意算盤。廣東中原項目部總經理黃韜則認為，進城農民並不是樓市的直接購買力，不過由於人口流動會産生需求，人口浪潮由低向中高端推動，長期來説將是有利樓市的。

　　本專題文/圖：記者 李鳳荷

　　一問：農民進城就能形成購買力？

　　按照規劃，我國常住人口城鎮化率將從2012年的52.6%提高到2020年的60%左右，戶籍人口城鎮化率將從2012年的35.3%提高到2020年的45%左右。《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》中提到，到2020年，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。在不少業內人士看來，隨著農民進城落戶，除一線城市之外的中小城市的過剩庫存將得到消化，房地産業將成為“戶改”的受益者。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，“每年有1200萬~1700萬人口從農村流入城市，一旦涉及到戶籍改革，這些人可能成為將來的潛在購房群體。放開中等城市落戶限制，可以有效促進購房的積極性。”

　　克爾瑞集團廣州總經理梁永光認為，戶籍改革制度對三、四線城市的房地産市場會有一定促進作用。“至於房價是否會上漲，部分取決於政府未來是否加大樓市的供應量。”資深地産評論員韓世同則認為，戶籍改革是一個漸進且漫長的過程，短期來説作用不會太明顯。戶籍改革會否最終釋出購買力，需要出臺一系列的配套細則，如農民進城當居民以後的謀生途徑、教育醫療養老福利等，如果單單是戶口轉為居民而“有名無實”，那麼農民進城的積極性會大打折扣。

　　二問：為何積分入戶不含從化增城？

　　最近，廣州市重啟暫停了半年的積分入戶，但在積分入戶2014年新政中，對從化、增城買房卻有限制：在增城、從化就業的外來工，即便在增城、從化兩處有房産，也不能通過積分入戶政策落戶廣州。居住在從化、增城兩地的申請人，需要在其他十區內搭戶才能申請入戶。

　　韓世同和黃韜表示，由於增城和從化目前尚未正式併入廣州市，有可能攔住了積分入戶的“入口”。韓世同認為，在兩市中，增城對抽疏東部人口貢獻尤為大，目前在天河、科學城上班的白領都傾向在增城購房，未來開通的21號線將成為連接廣州東部和增城的一大交通樞紐。如果這兩市因不限購而允許外地人購房，而在這裡買了房的外地人卻不能申請積分入戶，這就有點自相矛盾了。

　　三問：一線城市規模

　　嚴控還是擴張？

　　根據國家對於戶籍改革的部署，一線城市戶口嚴控是始終堅持的原則，放開一線城市戶口幾乎沒有可能。韓世同建議，大中小城市應均衡發展，目前絕大部分資源向大城市傾斜，資源過於集中，這個方向應該有所改變。若中小城市發展也是朝著“小而全”的方向前進，不利於各地建立自己的特色。特大城市雖然維持戶籍嚴控，但依然可以拉動周邊城市的發展，如北京周邊河北的環京區域、廣州在珠三角周圍的一小時城市圈以及上海的長三角城市群。

　　目前北上廣深交通擁堵，教育醫療資源緊張已是公認的事實，不過在復旦大學經濟學院教授陸銘看來，北上廣深還可以繼續變“大”。按照他的測算結果是，在未來20~30年時間裏，上海每人平均GDP按年均8%~10%的增長速度將達到目前東京的水準，其人口規模應至少達到2500萬甚至3000萬。他表示：“沒有規模就沒有發展。與其他世界性大都市相比，上海的人口規模偏小，人口密度偏低。從未來上海經濟發展的目標而言，其人口規模更是偏小的。”

　　學者比較了東京和上海的情況，認為內地大城市在管理城市上依然大有文章可做。東京容納了3500萬人口，卻保持了便捷的交通、清潔的環境和較低的犯罪，使整個日本的經濟發展受益於由此産生的集聚效應。我國的特大城市只要進一步提高治理能力，也可以發揮其在人口吸納與規模擴大上的巨大潛力。