解困溫州樓市關鍵一環：盤活企業房地産不良貸款

　　每經記者 胡健 發自溫州

　　即便是在國內整體經濟企穩回升的當下，溫州樓市依舊顯得有些“執拗”。

　　上半年各地經濟數據陸續出爐，溫州成了國家統計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。溫州房價下跌的態勢已經持續了將近三年。

　　這個此前民營經濟最為活躍的地區，如今卻不時曝出跑路、跳樓或者破産的新聞。在追因的過程中，一個數字或許可以回答上面的問題。

　　據悉，溫州中小企業大概有70%與房地産有關係，有的買樓，有的入股投資房地産。地産市場縮水後，影響了企業抵押物的市值，導致銀行縮小這些企業的信貸規模，“棄房”現象出現。更為嚴重的是，由於不少企業之間的互聯互保模式，導致這樣的鏈式反應還在繼續。

　　當前，在“穩增長”這一重大課題中，通過溫州樓市透視這個區域的經濟現實，可以發現它背後的企業資金沉澱于樓市等折射的意義。

　　2014年已經過半，中國經濟也走完了上半場，在這樣一個節點，我們對溫州經濟的再回眸和再調查，希望能找到對於其他地方的鏡鑒意義。

　　跑路、跳樓或破産，自2011年以來，民營經濟重鎮溫州便被這幾個關鍵詞充斥。而互保聯保所引發的資金鏈斷裂現象已經成為困擾當地政府部門的難題。

　　溫州下屬轄區金融辦人士張明(化名)告訴《每日經濟新聞》記者，現在經常要下去調研，了解企業情況，為企業制定化解資金鏈風險的方案。在張明的辦公桌上有一摞文件，而這摞文件的最上面就是一份針對當地一家製鞋公司的資金鏈處置方案，這家公司遇到資金鏈危機，貸款超過億元，為其擔保的企業也超過十家，其中有幾家已經出現問題。

　　“這家企業其實還算好處理的，屬於資可抵債，我們建議它出售一些資産，先活下來。”張明表示，行政手段畢竟有限，也只能基於實際情況，爭取銀行支援，引導企業互救自救。

　　而溫州房價方面，在民營經濟資金鏈問題持續發酵等背景下，近三年同比連續下跌，跌幅超過30%。當地多位政府人士表示，如何盤活沉澱在房地産的資金是最大難題。

　　據記者了解，溫州中小企業大約有70%與房地産有關係，有的買樓，有的入股投資。地産市場縮水後，影響了企業抵押物的市值，銀行會縮小這些企業信貸規模，這也使得 “棄房”(借款人因房屋市值低於銀行貸款餘額而放棄還款)現象在溫州出現。數據顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例。

　　房地産沉澱大量資金/

　　當地一位應急轉貸公司老總也感嘆生意難做，他告訴《每日經濟新聞》記者，公司提供的是正規的轉貸，利率不超過法定利率4倍，但溫州資金鏈斷裂的連鎖反應仍沒有結束，也不敢貿然幫企業應急轉貸。一旦銀行對企業抽貸，走入法院保全和訴訟程式，錢幾乎不可能回來，不要説第一權益人，能排上號就不錯了，因此企業資金也因為閒置産生大量成本。

　　2011年6月末，溫州不良貸款率為0.37%，創下歷史新低。但在民間借貸危機、中小企業資金鏈斷裂等影響下，溫州不良貸款率此後一直呈上升態勢。

　　截至今年3月底，溫州市銀行不良貸款餘額331.26億元，不良貸款率為4.52%，分別比年初上升11.43億元和0.12個百分點，1~2月連續“雙升”之後，3月份實現“雙降”。但4月份不良貸款率又環比上升了0.16個百分點。

　　張明説，不良貸款中又有很大一部分集中于房地産領域，在房價下跌時，如何盤活這部分資金具有相當的難度。

　　溫州市市長陳金彪認為，不良貸款高，主要與宏觀政策和溫州企業家理唸有關，企業轉型升級緩慢，在盈利較差的情況下，部分企業家急功近利，希望投資回報更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒錢，因此就造成資金鏈出現問題。

　　“由於世界經濟形勢發展、國家政策調整，特別是房地産政策，使得很多資金沉澱在房地産，這樣一來，造成企業資金流動性減弱，資金鏈、擔保鏈就出問題，導致一部分成為不良貸款。”陳金彪説。

　　據人民銀行溫州中心支行2011年7月的 《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州89%的家庭個人和59.67%的企業參與其中，規模高達1100億元；大約40%的民間借貸資金沒有進入生産領域。

　　當地一位房産仲介告訴 《每日經濟新聞》記者，由於溫州新增樓盤供應少，溫州民間借貸資金和銀行的貸款大批流入房地産，2011年初，本屬三線城市的溫州房價就已經超過了北京、上海等一線城市。

　　他進一步表示，政府在2010年開始加快土地供應，很多溫州企業家看到商機，逐漸脫離主業，將錢投入地皮和房産，這也使得溫州瞬間冒出很多小開發商，這些開發商往往背後有幾十個甚至幾百個股東。

　　一位當地開發商也證實了上述説法，他表示，其中的錢很多來自銀行貸款，比如一個閥門廠從銀行貸出5000萬元，可能只有2000萬元真正投入到了實體，其餘3000萬元都用來買地皮了。

　　溫州樓市泡沫自2011年起便逐漸破滅，公開數據顯示，彼時溫州商品房均價達33289元/平方米的歷史高點，2013年降至22644元/平方米，降幅達32%。2014年1月，溫州商品房均價滑至19374元/平方米。

　　張明介紹説，房價下跌直接導致抵押物縮水，加之目前的高利息現狀，一些企業開始出現資不抵債的情況，資金鏈斷裂，而很多溫州企業還會與其他幾家企業存在互保聯保關係，風險便開始一環一環地蔓延。

　　盤活資金遭遇難題/

　　2013年全年，溫州擁有抵押物權的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業用房在內共計21.86萬套，總市值約4067.09億元。在抵押房産中，普通住房的抵押數最多，全市共有17.7452萬套，高檔住房有1.3932萬套，商業用房2.1516萬套。

　　另外，房地産價值縮水也使得“棄房”在溫州出現。上述房産仲介人士表示，房價走高時，一套豪宅購買時價值往往超過600萬元，而目前市值可能不足300萬元，還不及貸款總額。

　　浙江省溫州中小企業發展促進會會長周德文還表示，溫州“棄房”現象出現較早，目前依然存在。

　　2013年，溫州銀監分局曾對當地“棄房”現象做過相關統計。數據顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良餘額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現 “棄房”15例；因經營困難無法償還貸款，而對抵押房産“棄房”的有580戶。

　　即便進入法院拍賣程式，拍賣低成功率也使得房地産風險嫁接至金融領域。據初步統計，2013年溫州市被執行房産司法網拍平均每次參拍人數為4.1人，首拍成功率低於5%。

　　為此，今年3月4日，溫州中院與溫州市住建委、工商銀行溫州分行等三家銀行正式簽署司法房産拍賣協作紀要，規定溫州市範圍內的司法拍賣房産可辦理銀行貸款，從而切實解決買受人融資難題，降低買受人參與司法網拍門檻。

　　同時將比照新建商品房買賣，在全國範圍內率先創設司法拍賣房産産權和抵押權預登記制度，有效解決銀行對被執行房産拍賣成交後産權尚未轉移過戶，不能辦理抵押登記，提前向買受人發放抵押貸款存在信貸風險的顧慮，切實保障銀行“零風險”、買受人“零負擔”。

　　陳金彪介紹説，溫州市通過“四把剪刀”來大幅化解不良貸款的風險。其中包括對經營不善的企業，通過司法重組，該破産的破産，處置資産，不允許其擴散；企業自身資質好，一時資金鏈緊張，政府給予積極引導，幫助其轉型升級等。

　　陳金彪坦言，雖然“四把剪刀”緩解了幾百億元的不良資産，但更希望有第五把剪刀出來，也就是房地産市場的平穩健康發展。“房地産健康發展對溫州不良貸款化解，對溫州實體經濟發展有緊密關係。第五把剪刀，差異化的房地産政策，國家能夠推出的話，資金鏈相對來説就能夠緩解，那實體經濟就能得到資金的供血，實體經濟就能更快復蘇。”

　　經濟築底回升跡象顯現/

　　7月初，由農業部副部長陳曉華率領的國務院督查組行至溫州，督查組先後主持召開專題彙報會以及座談會，其中金融和房地産是最主要的兩項內容。

　　陳曉華説，溫州開改革之先河，在發展民營經濟、市場經濟方面走在全國前列。溫州也是最受關注的地區之一，希望溫州進一步加大政策落實力度，努力取得更大成效，確保實現今年經濟社會發展的目標任務。

　　在處置金融風波的第三個年頭，溫州在去年金融“雙十條”的基礎上各推出十條支援溫州實體經濟的升級版措施，助推溫州實體經濟的趕超發展。

　　其中包含加大不良金融資産處置力度，各級法院要儘量壓縮金融債權案件審理週期，推行金融擔保物權直接實現機制，支援民間資本參與銀行不良資産轉讓，強化執行、破産程式和銀行不良資産核銷的銜接等內容。

　　“雙十條”升級版強調“四大突出”，分別是突出企業分類幫扶工作；突出銀行不良貸款化解處置工作；突出擴大信貸規模要求；突出工作量化目標。

　　溫州銀監分局局長趙秀樂表示，溫州銀行業將積極對接上級行帶來的政策，及時深化細化措施，保持合理信貸增量，力爭新增銀行業融資量超400億元、新增金融融資量超700億元。

　　目前，溫州經濟已經出現築底回升跡象，溫州經信委給《每日經濟新聞》記者提供的數據顯示，今年前4月，經信委監測的15大行業中，9個行業利潤同比增長較快，其中利潤總額較大的電工電器、汽摩配、服裝等行業利潤增幅均在25%以上。

　　即便如此，在基層工作的張明仍感受到了不小的壓力。他表示，面對擔保鏈和房地産價值縮水等問題，目前並沒有最行之有效的辦法。而針對擔保鏈問題，主要是優先處置被擔保企業，因為銀行也是上市公司，有績效考核。對於擔保企業，主要是希望他們“以時間換空間”，履行法律責任，同時解決好資金難題。