每經記者 王傑 發自北京
近日,國家統計局公佈全國70個大中城市房價指數變動情況。數據顯示,6月份新建商品住宅價格環比下降的城市多達55個,二手住宅價格環比下降的城市也增加到52個。自2011年1月開始統計,此次為70大中城市房價數據下跌範圍最大的一次。
從房地産開發投資數據走勢來看,行業依然處於下行通道,且累計同比增速逐月下降。從市場銷售情況來看,上半年,全國商品房銷售額31133億元,同比下降6.7%。雖然降幅比1~5月份收窄1.8個百分點,但整個上半年均處於下滑區間。
上海易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》採訪時表示,今年樓市降溫的幅度遠遠大於預期。70個城市中,近八成城市出現了價格下跌,這暗示今年樓市已經迎來了一個小拐點。
樓市成交全面下滑
中原地産首席分析師張大偉表示,一線城市中,除北京新建住宅外,其他新建住宅、二手房住宅指數全面下調,樓市降溫從點到塊已經覆蓋到面。全面降溫開始。
隨著整體市場的疲軟,各地開始逐步“鬆綁”樓市調控。越來越多的二三線城市開始傳出限購鬆綁的消息。
同樣的壓力也來自一線城市。上海易居房地産研究院提供的一線城市報告顯示,6月份,一線城市新建商品住宅成交均價為22969元/平方米,環比減少0.4%,同比增長6.1%。顯然,6月份市場成交繼續疲軟,房企需要一定的降價讓利活動來衝刺半年銷售目標。
同策諮詢研究部總監張宏偉表示,儘管有上述鬆綁措施,但其對於市場成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。
同時,上半年大多數房企銷售金額同比下滑,能夠完成全年銷售業績指標的企業僅為少數。
中國房地産數據研究院執行院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者,目前降溫的態勢是階段性的變化,不是大週期的極值點,但仍然會持續到明年下半年。
去庫存成下半年主基調
目前的市場狀況和庫存壓力有很大的關係。截至6月底,上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米,環比增長2.8%,同比增長22.9%。庫存再創歷史新高。同時,這35個城市新建商品住宅存銷比為18.1,這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。5月份,該存銷比數值為16.4。
國家統計局的數據也表明瞭庫存壓力。6月末,全國商品住宅待售面積同比增長25%,較5月末增幅繼續上升。
面對這樣的壓力,嚴躍進表示,積壓的樓盤難以有效地轉化成房企銷售金額,進而影響了地方政府的財政收支。最值得擔憂的是,購房者會因為庫存的積壓,而進一步延緩入市的節奏。
東亞新華地産行銷總監賈玉鵬在接受《每日經濟新聞》採訪時表示,房企庫存量都比較大,在二三線城市庫存量更大。未來房企拿地也會更謹慎。
根據中原地産市場研究部測算,在今年一季度23家A股上市樣本房企中,僅3家房企資金鏈處於寬鬆狀態,8家房企資金鏈相對安全,12家房企資金鏈緊繃,短期資金覆蓋率低於0.8,為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低於0.3。從貨幣資金與總資産比例來看,目前房企現金流情況降至近年低點0.11,形勢亦不容樂觀。
張宏偉預計,在2014第三季度,開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則,“千方百計消化庫存”,堅持以現金為王。尤其是上市房企,由於6月份半年報“搶收”不力,第三季度在銀行信貸緊縮的市場背景下,大型房企“以價換量”的行為讓當前的市場態勢更加明朗化,預計在三季度裏樓市“降價潮”會真正來臨。
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