深交所推出首個場內房地産投資基金

　　近期， 中信證券 “中信啟航專項資産管理計劃”(下稱“中信啟航”)獲得證監會批復成功募集設立，將於21日在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓。“中信啟航”是國內首個交易所場內 房地産 投資基金産品(REITs)，也是落實證監會《關於進一步推進證券經營機構創新發展的意見》關於“研究建立房地産投資信託基金(REITs)的制度體系及相應的産品運作模式和方案”的重要舉措。

　　近年來，美國 、澳大利亞等海外市場發展較為成熟的房地産投資基金(REITs)，已成為亞洲資本市場重要的創新金融工具，發展勢頭強勁，日本、新加坡、韓國等亞洲國家和地區先後推出了交易所場內標準化REITs産品。與國內信託公司大量發行的投資于開發階段物業的房地産信託存在本質區別，交易所場內REITs産品主要著眼成熟物業資産的投資和管理，嚴格限制投資房地産開發項目，避免成為房地産開發融資工具。

　　現階段，在我國證券市場推出交易所場內REITs産品具有重要意義。一是豐富證券市場投資品種。二是通過參與産品設計與運作管理，促進證券經營機構及相關仲介機構提高自身核心競爭力，形成新的盈利模式。三是以穩定分紅為基石、以租金預期為核心的定價機制有助於推動房地産理性價格的形成，成為收入物業定價的重要市場標桿，促使投資者關注房地産投資的租金回報。

　　作為首個交易所場內房地産投資基金，“中信啟航”在産品結構上採用了一些創新模式。一是通過證券公司專項資産管理計劃、私募基金、特殊目的公司等多層特殊目的載體和交易結構設計，最大程度保證物業租金和資産增值轉化為投資者收益。二是通過內部優先/次級産品分層安排，匹配不同類型投資者差異化的投資需求，優先級投資者主要獲取相對穩定的租金收益，次級投資者主要獲取物業增值的收益。優先級與次級投資者均限定為合格機構投資者。三是通過資産證券化專項資産管理計劃載體，按照資産證券化相關業務規則在深交所綜合協議平臺掛牌轉讓。

　　鋻於“中信啟航”在交易結構、收益分配方式等方面的創新性，深交所在為産品提供轉讓服務的同時，通過為優先/次級産品設置差異化交易門檻、多種渠道提示産品風險差異、加強投資者適當性持續管理等措施，更好地保護投資者權益。下一步，深交所將在總結産品運作經驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎上，積極探索運用REITs為保障性住房建設服務，繼續準備推出面向公眾投資者的REITs産品。