評論：樓市步入階段性下行週期

　　當前，中國樓市被悲觀預期籠罩，拐點論、崩盤論四起，市場風聲鶴唳所折射的是，樓市已然進入階段性下行週期。但從長期看，經濟發展大趨勢和新型城市化所釋放的制度紅利等支撐房地産市場發展的因素並未改變或消失。雖有調整之痛，但似乎並無崩盤之憂。

　　當下樓市出現的調整與購房者預期變化息息相關。從房價走勢看，70大中城市房價上漲動能持續衰退，新建商品住宅銷售價格環比、同比漲幅雙雙回落，其中，4月70大中城市房價環比最高漲幅僅為0.4%，下滑0.2個百分點。價格環比上漲的城市數量降至2013年以來新低，26個城市房價環比止漲。受“買漲不買落”心理影響，購房者觀望情緒進一步加劇。

　　而觀望情緒最直接反映在成交量和庫存上，1至4月，全國商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月擴大3.1個百分點。截至4月底，上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環比增長2.6%，同比增長19.5%，創下近5年的歷史新高。另據中原地産統計，截至5月10日，北京住宅新房市場的庫存量突破7萬套，達到70838套，創下13個月來新高。

　　房企持續趨緊的資金鏈也是購房者預期房價下行的關鍵因素。尤其是，今年3月以來，浙江寧波、江蘇南京、安徽合肥、陜西神木等多地十余家中小房企被曝出因資金鏈斷裂而陷入危機更是強化了這種預期。統計數據也顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%。其中，利用外資、其他資金同比分別下降33.9%、1.9%。1至4月，房地産開發企業到位資金37200億元，同比僅增長4.5%，增速比1至3月回落2.1個百分點。其中，利用外資116億元，下降28.7%；自籌資金14376億元，增長11.0%；其他資金14999億元，下降5.5%。

　　需要指出的是，有別於以往歷次調整，本輪樓市下跌並非政策施壓導致的市場降溫，而是房價明顯虛高、信貸收緊、供需結構變化，市場自發調整的結果，這與2008年、2011年出現的政策性打壓引發的市場調整截然不同。這也意味著本輪的調整週期和幅度可能會相對較長、較深。

　　可以預計未來市場將進入一個再平衡的過程，尤其是非核心區和前期漲幅過高的區域都將出現比較大幅度的調整。經過一段時間的去庫存、擠房價泡沫，市場供求關係將由局部性供大於求轉變為供求平衡。其中，一線城市調控仍將保持高壓態勢，價格調整在所難免，但幅度可能有限。北京、上海等地新盤和二手房價格均已出現一定程度的調整。而三四線城市，由於前期透支了部分需求，將會出現較大幅度的調整。目前杭州、溫州等華東地區樓市已現頹勢徵兆。截至4月，中原監測的40個城市中三四線城市土地流標率已高達26%，較去年年末大幅上升10個百分點。

　　面對房地産市場的持續萎靡，越來越多的城市開始採取“救市”舉措，但與市場力量相比，政府微調舉措料難改下行趨勢，更有悖于樓市調控的初衷。事實上，中央對於經濟增速的整體回落體現出相當的定力，尤其是對房地産市場降溫也體現出足夠的容忍度。

　　調整雖痛，好在崩盤之憂暫無。一方面，房地産行業關聯上下多個行業，仍是中國經濟的強有力支撐，崩盤不利於中國經濟的長遠發展；另一方面，從基本面而言，支援房價穩定的因素仍然存在。比如新型城鎮化進程在未來幾年仍將持續。隨著各城市、地區之間市場分化的加劇，分城施策、分類施策趨勢明顯，調控政策差異化和多元化將成為常態，“分類調控”將為長遠解決住有所居問題騰挪出時間和空間。 □李佳鵬