樓市降價風暴刮至一線城市 避風港地位淪陷

　　 近日，北上廣深四大一線城市全部失守，均出現房企降價出貨的現象。

　　“今年全國樓市整體表現十分低迷，降價潮也從年初的二三線城市向一線城市蔓延。”中國房地産學會副會長陳國強向記者表示，此輪調整是市場內部供求關係和經濟基本面發生變化，而不是因為樓市調控。

　　“此前都説一線樓市堅挺不會降，但現在看來，當大潮來襲時，很少人能不濕鞋。”深圳一位開發商稱，在銀根持續緊縮，開發商資金壓力加大，且購房者看空情緒蔓延時，今年一線城市同樣不樂觀，尤其是郊區和供應量較大的片區，樓盤降價走量的案例會越來越多。

　　一線城市失守

　　位於深圳寶安區固戍附近的富通V都會項目，近日因每平方米降價2000元遭到業主維權。該樓盤一位內部人士向記者透露，實際上，從3月份開始，該項目就開始降價促銷，但怕業主鬧事，一直處於高度保密狀態。

　　“目前公司在深圳銷售的只有這一個項目，降價是為了儘快回籠資金，再去投資別的項目。”富通V都會一位行銷人員説。

　　3月底，本報曾報道深圳兩個小房企開發的樓盤水木丹華、鴻威de森林暗降3000元/平方米。此外，今年“五一”期間，深圳萬科廣場的仲介銷售人員開始舉著9折的銷售牌子在路邊攬客。

　　實際上，北上廣深四個一線城市裏，出現新盤降價的不止深圳一地。

　　“五一”期間，萬科廣州在售四大樓盤萬科峯境、萬科東薈城、萬科歐泊、萬科蘭喬聖菲都推出了不少特惠單位，多者達數十套。其中，萬科位於白雲新城的高端項目萬科峯境，在“五一”期間推出了20套特惠單位，均價3.5萬元/平方米。而去年萬科峯境開盤後的均價一直在4萬元/平方米左右，相比之下這些特惠單位的均價便宜了5000元/平方米。

　　據了解，廣州萬科的促銷活動對外宣稱在5月4日結束，不過現場銷售人員卻跟記者表示，若在近幾日購房，仍然可以按促銷活動價購買。

　　業內人士認為，作為房企龍頭的萬科在廣州、深圳推出特價房，實則已成市場降價的潛臺詞。

　　而一度被認為是“房價避風港”的北京、上海在此番樓市降價潮中也未能倖免。

　　有媒體報道稱，“五一”期間，K2地産在北京通州的老項目清水灣推出部分現房特價房源，售價僅為1.7萬元/平方米。這一價格不僅比北京市住建委網站記錄的2012年8月最後一次取證時2.1萬元/平方米的平均價格下降20%，與當前該小區二手房業主報價3.2萬元/平方米的價格相比，更相當於腰斬。

　　據亞豪機構統計數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價出現下行，僅為20836元/平方米，對比上一個三天小長假——清明期間，價格下探幅度高達18%。

　　而在4月底，上海浦東金大元禦瓏公館以7.2折“甩賣”。在徐匯濱江、浦東外高橋均出現中高端樓盤以“特價房”形式降價銷售的情況。

　　“去年大房企銷售好，沒有資金壓力，今年剛開始還只是以特價房的形式變相促銷，並嚴禁銷售員對外宣稱是降價。”深圳坂田某在售樓盤銷售經理告訴記者，明降怕的就是打亂市場預期，而且大房企一旦明目張膽降價，對市場後續負面影響更大，購房者看空情緒也將加重。

　　房企降價快跑

　　深圳坪山區域的某項目行銷總監告訴記者，深圳區域分化比較明顯，如坪山新區，區域內的容量不足，本地客戶投資意願不強，但樓盤供應量較多，目前已經明顯供過於求，“不降價都不行”。

　　記者踩盤發現，在富通V都會的旁邊，還有將於5月份開盤的上百萬平方米大盤領航城以及萬象新天，片區供應量較大，項目銷售已經承壓。

　　“可能是我們要開盤了，他們怕到時候賣不出去，先降價跑量吧。”領航城銷售人員對記者説，現在觀望情緒確實比較濃，樓盤之間搶客打惡戰，首先要靠價格吸引購房者，“你可以等我們開盤再決定，我們樓盤價格絕對不會比他們貴。”

　　“一線城市降價很正常，供應量增多，購房者預期變了，自然要降。”深圳新浪樂居副總經理陶文傑認為，降價樓盤目的都是走量，每個在售的項目都有銷售任務和資金回籠壓力，房企必須隨行就市。

　　對於北京的樓盤而言，除了面對同區域中同類樓盤的競爭壓力，還將面對自住房的放量壓力。亞豪機構副總經理任啟鑫表示，5月開始，自住型商品房將要迎來集中供應，屆時市場中低端客戶群將形成實際分流，純商品住宅項目的銷售難度將進一步增加，部分性價比優勢不突出的樓盤恐怕只有選擇“以價換量”。

　　而隨著銀根的收緊，資金壓力也促使著開發商必須儘快降價回籠資金。儘管目前一線城市的項目仍能較容易從銀行拿到開發貸，也被信託和基金看好，但一家基金公司投資經理告訴記者，他們也收緊了杠桿。“以前可能開發商投入三成自有資金，我們投七成，但現在風險大了，我們要求1比1，即使降價30%，也是先虧開發商的錢。”

　　湖南一位開發商老闆告訴記者，日前收到一個北京某郊區樓盤老闆的求助資訊，由於銀行貸款額度已經申請完，無法再多貸，信託、基金的錢籌集週期太長，需要儘快借6000萬元民間資金週轉才能進行精裝修。“如果不降價賣，錢怎麼還？”

　　任啟鑫預計，開發商加速推盤形成的銷售競爭壓力與持續下行的樓市預期中，北京等一線城市市場供過於求的形勢仍將無力扭轉，而房企近兩年大舉拿地、激進擴張所致的負債率走高，難以背負高庫存造成的資金沉澱，未來樓盤打折促銷現象將會增多，整體市場價格也存在進一步下探的可能。