人民日報三問樓市分類調控怎麼調：把握供地節奏

　　【兩會聲音回放】

　　針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有産權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地産市場持續健康發展。

　　——摘自《政府工作報告》

　　【專家解讀】

　　■分城施策

　　依據不同供求把握住房用地的供應節奏

　　■完善供應體系

　　用共有産權住房解決“夾心層”需求

　　■補位兜底

　　保障性住房供給力度不減、管理優化

　　一問

　　為何需要分類調控

　　記者：今年《政府工作報告》提出，針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地産市場持續健康發展。怎麼理解“針對不同城市情況分類調控”？

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹：這是針對我國當前住房市場的主要矛盾已經變化做出的實事求是的決策。經過十幾年的快速發展，當前住房市場的主要矛盾已經從過去的絕對短缺，轉變為不平衡問題突出。

　　主要表現在：大中小城市住房市場的供求關係差異很大，有的供不應求，有的供過於求；不同人群住房資源的佔有差異很大，有的有很多套房，有的買不起房；城鎮戶籍低收入居民與新增常住人口的低收入人群住房消費水準差異很大，前者保障程度高，後者保障覆蓋面低；城鎮戶籍居民本身住房改善的速度差異很大。2012年城鎮每人平均住房面積已達32.9平方米，但今年需要改造的棚戶區還有幾百萬戶。

　　記者：分類調控有何重要意義？

　　秦虹：在住房市場出現了新變化、新形勢下，再採取“一刀切”的調控政策已無必要，政府對住房市場的調控及時進行優化調整也是十分必要的。

　　其意義就在於，在“抑制投機投資性需求，滿足合理的住房需求”這個大的政策方向不變的前提下，具體政策從過去的多為“一刀切”的政策轉為“分類調控、分城施策”，從過去偏重需求端的調控轉為供給端與需求端並重的“雙向調控”，從過去對房價的直接調控轉為對住房供求關係的調整，其目的就是真正實現“住有所居”的住房目標。

　　二問

　　分類施策難點在哪

　　記者：分類調控的難點在哪兒？

　　秦虹：難點就是要深入研究當地住房市場的特點，準確預判市場發展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類，調錯方向，反而加劇市場的不平衡。特別是，地方政府應從産業發展入手推動經濟發展，而不能為了一味地依賴土地收入解決財政需求，住宅建設用地的供給必須依據需求決定。

　　記者：分類調控地方政府應該重點注意什麼？

　　秦虹：重點在於調整供應結構。一是分城施策，依據不同城市的供求關係把握住房用地的供應節奏。在人口增長快的特大城市，增加住房建設用地的供給；在人口增長緩慢的地方，調整開發節奏，減少供給。住房市場以“人的需求”為核心而不是以“城市的建築”為核心。

　　二是完善供應體系，用“共有産權”住房解決大城市“夾心層”居民的住房需求。目前針對城市首次購房的“夾心層”群體的住房政策相對薄弱，雖然政策規定首次購房者貸款利率可以下浮，但由於是商業銀行執行，政策落實並不穩定。所以，在供求矛盾緊張的大城市，增加“共有産權”住房的供應，可以降低“夾心層”群體的購房難度，滿足其住房需求，減輕政府建設保障房的財政壓力，最大限度地調動購房者的積極性和能動性，有效地將保障與市場有機地結合。政府將過去“包攬式的保障”轉變為“賦予能力的支援”，四兩撥千斤。

　　三是“補位兜底”，保障性住房供給的力度不減、管理優化。今年還要實現廉租房和公租房的兩房並軌，提高保障性住房供給的效率。

　　三問

　　地方怎樣因地制宜

　　記者：前不久鄂爾多斯提出“3年內不再新批建商品房開發項目，嚴格控制中心城區商品房開發規模”，政府為何做出這樣的決定？3年的時間是怎麼計算的？

　　內蒙古鄂爾多斯市副市長宮秉祥：截至2013年底，鄂爾多斯還有近4萬套住宅待售，這些住宅主要集中在中心城區。目前全市商品房銷售量年均2萬餘套，預計用2到3年的時間，我市的存量住房能夠全部得以消化。

　　做出這樣的決定主要是基於3點考慮：首先要解決供需矛盾的問題，現在明顯的問題就是供大於求。其次是經濟轉型的需求。因為鄂爾多斯是個資源型城市，同時也是孤島型城市，在發展的黃金期一定要考慮産業轉型升級。地産作為經濟發展的重要組成部分，如果過度發展，將是不可持續的。借助這一輪經濟危機，倒逼産業結構的調整，使産業更符合鄂爾多斯可持續發展的實際。還有就是借助契機，規範地産秩序。前幾年開發過熱的時候，地産企業達到500多家，但是二級以上資質的才50多家，良莠不齊。

　　記者：根據實際情況，今年鄂爾多斯市如何調控樓市？

　　宮秉祥：下一步，除保障性住房項目外，我們要認真落實“3年不再新批建商品房項目”的政策。同時做好房地産促銷工作，引導國有大型企業和重大項目建設單位團購商品住房，並在開發旅遊地産項目上做足文章，有效盤活市場存量。在符合法律法規和國家政策的前提下，我們還會回購部分商品房作為保障性住房。

　　記者：今年上海會不會延續限價的思路？當前樓市調控政策，諸如信貸政策、稅收政策會不會發生變動？

　　上海市住房保障和房屋管理局相關負責人：近年來，上海堅決貫徹國家各項房地産市場調控政策，嚴格執行住房限購、差別化信貸稅收政策，率先開展個人住房房産稅試點工作，調控取得成效。

　　為有效抑制房價過快上漲，去年3月和11月，上海按照中央要求，兩次出臺相關措施，嚴格執行抑制投機投資購房需求的各項調控政策。11月份提出的“七條”措施，核心內容是增加供給，包括土地供量和保障性住房供應，控制投資投機性需求。去年下半年，新建商品住房環比漲幅從7月份的1.9%回落至12月份的0.6%，2014年2月繼續回落至0.4%。

　　記者：共有産權房真正緩解剛需了嗎？

　　上海市住房保障和房屋管理局相關負責人：上海2009年實施共有産權保障住房制度，基本覆蓋了中等及偏下收入但仍無市場購房能力的“夾心層”群體。2013年，上海還對4類住房特別擁擠的複合家庭，實施“先扣減、再核算”的住房面積核查政策，同時降低單身申請人士年齡，切實解決了複合家庭的分戶居住和適齡青年的結婚用房等剛性住房問題。經統計，截至2013年批次結束，歷年累計購房簽約的家庭約為6.5萬戶。結合近幾年申請供應情況分析，房源供應數量可以滿足申請需求量。

　　本報記者 陸婭楠 吳 勇 孫小靜