移民潮助推中國房企海外“蓋房”？

　　導讀：最近一年“千億”房企正在不斷向海外開疆拓土，近的在韓國、馬來西亞，略遠一些觸角伸到了澳大利亞、紐西蘭，美國、英國也有不少項目動工。一些中國房企在海外的項目甚至還和移民結合在一起。世界已經無法阻止中國開發商的拿地衝動了。在萬通控股董事長馮侖看來，市場效率更高、資産配置多元化需求和海外華人市場壯大，是促成國內房企投資海外市場的三個主要理由。

　　美國

　　洛杉磯高端酒店引入EB-5項目

　　説到在美國的項目，自然繞不開國內房地産業的老大萬科，這裡也是萬科海外佈局最多的區域。2013年2月13日，萬科與鐵獅門在舊金山簽約，共同開發美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目，總投資6.2億美元。整個項目包括將建造兩幢相連的豪華住宅樓，一幢高37層，另一幢高42層，共有725個單元。雖然開發商表示項目不是主要面對中國人，但舊金山大量華人絕對是主要客源。

　　舊金山對萬科來説只是一個試水項目，真正的投資大幕在紐約曼哈頓揭開，是一個超級豪宅項目。從統計數據來看，曼哈頓房産均價已達到114萬美元/套。據萬科透露，這一項目目標客戶主要為紐約和國際買家。萬科説，開發商計劃從2015年秋季開始銷售，2017年開始交房。

　　國內另一家房企綠地則把開發房地産和移民結合在了一起,這就是洛杉磯綠地中心項目。在這個項目中，綠地還引入了EB-5投資移民項目。

　　美國投資移民EB-5方案是美國移民法中針對海外投資移民者所設立的移民簽證類別。移民仲介告訴記者，EB-5投資門檻一般為100萬美元，如果項目位於就業區，則可降至50萬美元。不過，參加EB-5項目和在美國買房子完全是兩個概念，美國沒有買房子送綠卡的政策。

　　澳大利亞

　　房産項目主要買家都是中國人

　　在發達國家中，除了美國、加拿大，澳大利亞也是房企喜歡的市場。較早進入澳大利亞的是頤和地産。2012年初，頤和地産進駐海外的首個項目正式在國內發售，該項目坐落于雪梨以西14公里的Strathfield區，售價3.5萬元/平方米起。不過，真正帶動房企在澳大利亞拿地熱潮的還是碧桂園、萬科、綠地這三大地産巨頭。

　　2012年8月，綠地集團投資開發澳大利亞雪梨市庫克灣新城項目，規劃總建築面積為40萬平方米，總投資大約80億人民幣。該項目建成後，主要面向華人及留學生市場。一年之後，綠地又在雪梨啟動了更高端的項目——雪梨綠地中心，項目精裝修住宅總量約480套，套均總價約135萬澳元。該項目在雪梨、香港、新加坡、上海第一輪認購時，就被訂出去了250套，買家自然大都是中國人。

　　對於海外項目的定位，綠地總裁張玉良很明確地表示，要打中國牌，“對綠地而言，中國移民者、遊客和留學生的目的地就是綠地海外拓展的首選目的地。”不過，目前澳大利亞也沒有買房送綠卡的移民政策。一般而言，澳大利亞的投資移民資金有專門投向，比如説政府債券、基金和私人公司。所以即便房子再好，也沒法幫投資人實現移民目的。

　　韓國

　　買房送綠卡濟州島房産一搶而空

　　一些中國房企看好在韓國濟州島開發房産項目。從環境上看，濟州島常年氣溫平均16度，氣候宜人，大量韓國人把在濟州島養老看成是畢生夢想之一。由於韓國濟州島實行低門檻投資移民政策，對購買投資政府指定項目50萬美元以上的外國人給予居住資格，停留5年以上，將給予永久居住權，因此，很多中國大媽把在濟州島買房看作一項合算的投資。

　　2012年綠地集團以9個億的投資拿下濟州島1500萬平方米的土地，開發漢拿山小鎮，修建別墅、度假酒店。整個項目約2000套房子，當時綠地總裁張玉良就規劃，70%的房子要賣給中國人。結果一期推出的108套房子很快就賣完了，據稱不少中國大媽在濟州島旅遊時就把房訂了。

　　馬來西亞

　　120萬能買海景房吸引國人

　　目前為止，在東南亞國家中，馬來西亞是國內開發商最喜歡的國度。這裡自然風光好，離中國也不算遠，而且還有很寬泛的移民政策。綠地、雅居樂、碧桂園、新華聯等公司已經啟動了此處的項目，且大都以旅遊度假項目為主。

　　今年1月20日，雅居樂地産在馬來西亞的合資公司訂立協議，以4.3億元的作價收購吉隆坡一塊4.1萬平方米的地皮。雅居樂相關負責人表示，項目保守估計回報率可達現有內地樓盤15%的水準以上。當然，在馬來西亞市場最有經驗的還是碧桂園。2013年8月11日，碧桂園·金海灣（馬來西亞）成為該集團在海外的首個開盤項目，9000套房屋預售達60%以上，開盤熱銷約94億元人民幣，打破了當時馬來西亞房産銷售紀錄。

　　據北青報記者了解，碧桂園當時在馬來西亞項目的目標群體本身不是中國人，但馬來西亞寬鬆的環境吸引了不少中國投資者，最後發現，有四分之一的房子被中國買家買走了。從移民角度來看，馬來西亞移民政策較寬泛，有些人乾脆就把它看成了海南的替代選擇。

　　“從廣州飛吉隆坡大概四個小時，飲食習慣也類似，主要是簽證比較好拿。”在馬來西亞購買了一套海邊公寓的張先生告訴北青報記者，他在廣州工作生活，一直想找個養老的地方。“相比起海南，馬來西亞的海邊房産是永久産權，而且更便宜。”他的投資只花了120萬元，這點錢在海南買好的海景房不太可能。

　　根據馬來西亞的第二家園計劃(MM2H)，無年齡限制、無英語要求、無須資産來源證明，外籍人士只需存入馬來銀行約合人民幣60萬的馬幣(一年後其中的30萬即可取出)，即可在保留原國籍的基礎上全家取得馬來西亞身份。永久産權、不限購、低首付、十年居留簽證，每一項政策都衝擊著國人的眼球。

　　財經觀察

　　買房移民要三思

　　從房企的角度，開發商全球拿地，有利於分散在中國市場的風險，尤其是對於千億級別的大公司，把觸角伸到海外也是情理之中。海外房地産市場稅費較低，而且融資成本低，對開發商運營比較有利。

　　此外，大開發商在國內積累了大量的客戶資源，一旦拿下海外項目，能夠快速地二次推介給老客戶。以綠地為例，多數項目都瞄著中國遊客、中國留學生、中國移民者。房企不斷海外分散風險，對應的也是中國富人不斷海外投資的大潮。

　　不過，對於普通人而言，如果想借助買房産移民，則需要三思。發達國家的移民政策大多和房地産政策脫鉤，此前加拿大投資移民政策變動，不少處於投資移民申請過程中的中國人提前買了加拿大房産，但由於移民被阻，有些人被迫降價處理房産。所以，最好是先移民，再買房。

　　天下沒有免費的午餐。越是移民政策松的區域，社會保障、經濟活力就越差。這種情況下，即便實現了移民，第二代、第三代如何在當地就業發展也是一個大問題。此外，經濟活力差的區域，購買的房産能夠在多大程度上保值增值也需要三思。購房人不能用中國房地産思維方式考量海外房産。如果這樣，你會覺得怎麼都是便宜，但實際上可能真不便宜，説不定你已經站在房價的頂峰之上。

　　本組