47天內斥資101億北京圈地 首農集團溢價1%拿地

　　“1%溢價率的拿地成本，在北京市這個地王頻現，房企搶地白熱化的土地市場中，其成本優勢可見一斑。”某業內人士向《證券日報》記者透露，相對於其他為了拿到土地，不得不加高成本競相建設自住型商品房的房企來説，首農集團的天然優勢無疑讓人眼紅。

　　可以説，首農集團借道自住型商品房盤活了企業自有用地，以超低成本發力擴張地産業務。此外，記者獲悉首農集團可謂“隱形地主”，其擁有土地12萬畝。不過，首農集團在房地産開發方面非常低調，稱其為現代物産物流業務，但房地産開發業務産生的收益極大地反哺了農牧業。

　　斥資101億元北京圈地

　　截至3月7日，無論是拿地總額還是新增土地儲備的建築規模，北京市土地市場的最大贏家莫過於首農集團。

　　2014年1月20日至3月7日，記者統計得出，47天的時間首農集團一共斬獲3幅地塊，總計斥資101.07億元，獲得88.46萬平方米的新增建築面積，全部用於建設自住型商品住房。

　　1月20日，首農集團以30億元摘得朝陽區崔各莊鄉來廣營地塊二類居住用地，溢價率0.7%。據悉，該地塊建築面積22.97萬平方米，其中居住用地為7.8萬平方米，房屋銷售限價為2.2萬元/平方米。

　　2月17日，首農集團以22.25億元競得海澱區上莊鎮地塊R2二類居住用地，溢價率為1.1%。據悉，該宗地塊總建築規模為18.3萬平方米，房屋銷售限價為2萬元／平方米。

　　3月7日，首農集團以48.82億元競得昌平區北七家鎮R2二類居住、C2商業金融、U21公共交通、R54中小學合校、R53托幼等用地，溢價率不足1%。據悉，該地總建築規模為47.18萬平方米，房屋銷售限價1.9萬元/平米。

　　值得一提的是，首農集團所拿的這三幅地塊原來都是其企業自有用地。“這樣的地塊北京市可能有7幅左右，都是為了加大自住型商品房供應而獲得批准入市的。”有消息人士透露，有的地塊原來是首農集團的牛場，有其經營用途。

　　顯而易見的是，這些位置相對優越的地塊被盤活上市後，都用來建設自住型商品房，開發利潤相對較低，首農集團何以如此賣力？

　　事實上，記者注意到，上述三幅地塊地理位置優越，但拿地溢價率卻都控制在1%左右，這在房企不惜以“突破你的想像力”高溢價搶地的北京市土地市場中，其可謂“零溢價”的拿地成本先天優勢是不言而喻的。

　　低成本拿地擴張地産業務

　　“相對於其他高價奪得配建自住型商品房地塊的房企來説，首農集團開發自住型商品房所獲的利潤空間相對較高。”上述消息人士向記者透露，餘下的非居住用地部分，首農集團可能會做持有型商業地産項目，靠經營收益獲得高回報率。

　　事實上，首農集團作為首都最大的農業國企，隸屬北京市國資委。2009年4月份由三元集團、華都集團、大發畜産公司重組而成。重組後資産總額為150億元，國有全資及控股企業64家，中外合資合作企業26家，境外公司2家，其中三元股份為上市公司。

　　重組之後，儘管首農集團一直以來在地産業務開發上比較低調，但房地産開發業務作為食品加工業的延伸産業，首弄集團因此獲得了大量的土地儲備。

　　據記者了解，首農集團擁有12萬畝土地，頗有“隱形地主”之勢。同時，首農集團不僅開發了很多住宅項目，還擁有酒店、寫字樓等商業地産項目，且部分是持有運營，凈利潤收益較高。

　　實際上，首農集團還擁有盛福大廈、回龍觀龍冠置業大廈、圓山大酒店、光明飯店、東苑公寓、朝陽區高爾夫俱樂部等高檔飯店、寫字樓和商業地産。

　　不過，首農集團將房地産開發業務劃歸為現代物産物流業。其稱，物産業主要是房地産開發業務以及酒店、公寓的物業經營。據悉，其取得的收益將反哺于農牧業，為主業發展提供保障。

　　值得一提的是，此前有消息稱，雖然首農集團的農場土地多為農業用地，但是隨著北京市規劃的逐漸調整，其用地性質改變成為可能，並且這些農場隸屬於北京市國資委，國有農用土地的性質轉變要比集體土地容易。

　　“若借道自住型商品房政策而加大地産業務投資，首農集團的企業自有用地在獲取土地的成本上顯然有天然優勢。”上述業內人士表示，提升利潤空間的同時，公司也可以借此優勢拓展融資渠道，滿足大規模開發産生的大量資金需求。

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