十大房企斥資近640億元囤貨 一線城市拿地額369億

　　十大房企斥資近640億元“囤貨”

　　其中一線城市拿地額高達369億元 佔比57.8%

　　有多位房企高層表示，未來三年，一線城市和典型二線城市都是房企戰略佈局的重點區域，雖然地價相對較高，但可以加快週轉進而提高利潤

　　■本報記者 王麗新

　　“加碼一線、二線城市的土地儲備是我們未來三年內的重要戰略佈局。”某知名房企高層向《證券日報》記者透露，雖然這種戰略佈局方式會導致地價成本升高，但公司會通過加快週轉速度和合理管控規模增長來提高利潤空間，公司最快的項目從拿地到開盤預售週期已經提升到不足五個月時間。

　　事實上，記者統計發現，2014年1月1日至2月17日，十大標桿房企共計斥資639.3億元購地，其中，北京市、上海市、廣州市以及杭州市成為其重點佈局區域。同時，在這十大標桿房企花費的拿地總額中，一線城市土地儲備購地支出為369.4億元，佔比達57.8%。

　　對此，同策諮詢研究部總監張宏偉告訴記者，短期內銷量普跌並不影響標桿房企中長期佈局策略的調整，而一線、二線城市房地産市場在其眼中仍有利潤空間，搶地也在意料之中。

　　購地支出驟增

　　實際上，納入統計的十大標桿房企分別為萬科地産、保利地産、中海地産、華潤置地、招商地産、綠地集團、方興地産、遠洋地産、融創中國以及龍湖地産。

　　有業內人士認為，這些標桿房企都有自己的拿地策略和計算模式，對未來市場判斷以及擴張理念也不盡相同。融創中國在行業內帶有“較為激進”的標簽；遠洋地産過去三年在公開土地市場一度沉寂，卻在今年年初突然爆發，斥重金搶地；萬科則堅持走求穩路線，與其他企業抱團拿地。

　　不過，該人士向記者強調，儘管房企拿地想法各不相同，但卻一致瞄準一線城市以及典型二線城市，甚至不惜花重金搶地。

　　據《證券日報》不完全統計發現，遠洋地産8天內在北京市斥資73億元拿地；方興地産擲101億元奪得上海市宅地總價地王；萬科、龍湖以及融創等也紛紛在北京市搶地；保利地産則抓緊佈局廣州市。

　　對此，張宏偉坦言，鋻於一線城市供求關係緊張的基本面不會改變，開發商預判市場始終有利潤空間，因此力爭抓住佈局一線城市的機會。不過，一線城市地價高，從成交金額表現來看，佔企業總拿地金額比例相對較高，若從成交面積來看，比重相對低很多。

　　儘管如此，據記者了解，恒大、佳兆業、花樣年等企業都在積極調整土地儲備結構，降低三線、四線城市的土地儲備佔比。接近遠洋地産的人士也向記者透露，遠洋正在加大一線城市佈局，預計年內還將有一線城市土地進賬。

　　今年，公司已經把北京地區的銷售目標提高至100億元。”接近遠洋地産人士向記者透露，年初加速拿地，新項目便可以在年底之前順利入市，入市貨值的增加將減少實現2014年銷售目標的阻力。

　　扎堆一線城市“囤貨”

　　事實上，中原地産研究中心張大偉告訴記者，2013年上半年，在其監測的10家標桿房企購地可建面積分佈中，二線發展中城市佔比最高為55%；一線城市、二線發達城市及三線、四線城市分別佔7%、22%、15%。

　　此外，中原地産研究中心的最新數據顯示，2014年1月份，其監測的10家標桿房企權益購地金額接近2013年月度高位，達到372億元。其中，一線城市購地支出為近三年來最高，達229億元，顯著高於去年平均水準。

　　無獨有偶，記者統計發現，在納入統計的十大標桿房企拿地總額中，一線城市土地儲備購地支出佔比達57.8%，且在北京市和上海市出讓的土地中，多幅地塊溢價率都超過100%，部分甚至高達149%。這意味著雖然統計口徑不同，但都映射出標桿房企加碼一線城市的決心。

　　對此，鏈家地産市場研究中心張旭向記者表示，一線城市可售庫存消耗速度快，利潤空間相對較高。以北京市為例，2013年新增項目的去化率達到70%，而新建商品住宅庫存持續下滑，已降至6萬套以下，房企爭相增補土地與項目儲備。因此，儘管當前地價高企，保障房與自住型商品住房配建持續增加，但房企的拿地熱情依然高漲。

　　實際上，從這一角度看，土地市場競爭激烈的同時也提升了開發商的運營效率，從拿地到開盤預售時間已經越來越短，新的項目週轉週期標桿普遍由8個月縮減至6個月，甚至更短。

　　值得注意的是，張宏偉坦言，預計2014年房企資金鏈將偏緊。在此背景下，過去拿地比較激進、用力過猛的房企可能面臨資金週轉不暢的問題。此外，從拿地規模來看，拿地量較大，支出資金超過手頭現金的房企也將面臨一定壓力。