成交量現減勢土地市場仍高燒 今年樓市料難大漲

　　成交量已現減勢 土地市場仍持續高燒 融資成本大幅提高

　　春節假期，廣州天氣持續溫暖晴朗，但樓市的“冬天”似乎已悄然來臨。根據網易房産數據中心統計，除夕至大年初五這6天，全市僅網簽成交了32套單位，中心六區零成交。比去年同期的49套明顯少了一大截。事實上，今年1月以來，廣州樓市成交已明顯呈現“疲態”，新年樓市開局趨冷的勢頭顯而易見。華遠地産董事長任志強日前在一論壇上直言，“我做了十幾年房地産報告，今年第一次提出‘風險’兩個字”。

　　開年“冰火兩重天”

　　冰

　　成交出現下降

　　有盤價格“跳水”

　　中原地産研究中心監測數據顯示，截至2014年1月26日，54個重點城市新房成交約為19萬套，環比去年12月同期下調11％，同比去年1月同期下調15.6％。

　　記者在採訪中發現，開發商們似乎也已經嗅到了寒流的氣息，就在春節前夕，已經有房企開始進行降價大甩賣，其中表現最為明顯的是敏捷地産，旗下多個樓盤優惠幅度極大。像敏捷金月灣，樓王單位亮出的優惠價為1.35萬元/m2，此前，該盤的網簽均價一直在1.5萬元/m2以上。而公寓項目敏捷華美國際更是價格大跳水，特價單位單價僅為1萬元/m2。而此前，該盤的均價一直在1.3萬元/m2左右。30%的價格優惠讓到場的看樓客楊先生頗為心動。但最終楊先生還是沒敢出手，其理由是：“我總覺得樓市投資開始有風險了，還是再看看吧。”

　　火

　　四大一線城市

　　土地市場“高燒”

　　雖然説住宅成交量環比同比都已呈現“朝下”態勢，但土地市場依然“高燒”不止。數據顯示，截至2月2日，北京、上海、杭州、深圳、廣州五個城市1月份的土地出讓金總額已經創紀錄地突破了1000億元。其中，特別瘋狂的是北京，僅1月的上半月，土地出讓金已超400億元，接近去年1月205.7億元的兩倍。

　　與此同時，其他三個一線城市的土地市場表現同樣“瘋狂”。1月23日，深圳則因前海地王的誕生而刷新了深圳土地單價、總價“雙料”地王紀錄；1月28日，央企中化集團旗下的方興地産以101億元總價競得上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價率111.59%，折合樓面地價47609元/m2，刷新了上海住宅地塊的最高價紀錄；同一天，廣州開年第一波土地拍賣以連出三“地王”引發市場強烈關注。

　　4大因素

　　影響樓價　　

　　“土地財政”現狀未變

　　眾所週知，支撐這些年來樓價飆升的一個根本原因是各個地方政府對“土地財政”的高度依賴。1月，全國各地土地市場特別是一線城市土地市場的火爆，昭示著未來一年樓價想降很難。來自財政部的數據顯示，去年我國財政收入增幅明顯回落。2013年全國公共財政收入累計達到129143億元，比上年增長10.1%，但值得注意的是，國有土地使用權出讓收入41250億元，同比增幅高達44.6%，佔全國財政收入的近1/3。受全年商品房銷售面積增長17.3%、銷售額增長26.3%的拉動，房地産營業稅5411億元，增長33.6%；契稅3844億元，增長33.8%；土地增值稅3294億元，增長21.1%；耕地佔用稅1808億元，增長11.6%；城鎮土地使用稅1719億元，增長11.5%，火爆的房地産市場是地方稅收的重要來源。

　　據克爾瑞的統計顯示，自2012年下半年起土地市場逐步回暖，2013年以來成交熱度繼續升溫。在土地出讓金方面，重點城市前11月土地出讓金合計同比增長67%，主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行，前11月一線城市土地成交金額漲幅高達195%，幾乎翻了兩倍。尤其令人驚訝的是，去年下半年以來，一、二線城市高總價地塊頻出，總價地王紀錄不斷被刷新。

　　對此，業界普遍的看法是，“麵粉”大漲，“麵包”想不貴也難。但樓市高溫能延續多久？有業內人士擔憂地認為，一線城市土地市場已經存在失控的風險。“我最擔心的就是，開發商仍然認為會和2013年一樣保持高速增長的趨勢，這是非常危險的。”華遠地産董事長任志強日前在一論壇上直言，“我做了十幾年房地産報告，今年第一次提出‘風險’兩個字”。

　　去年成交“放量”購買力有透支之虞

　　近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續處於低位，最典型的是北京，當前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳消化週期較2013年年底呈現下滑，究其原因，是由於2013年以來市場的持續回暖，成交量繼續走高，而相對應的新增供應卻依然不足，以北京為例，去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到了1104萬平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化週期逼近6個月紅線，而合肥甚至不足5個月，這部分城市市場目前去庫存化特徵非常顯著，這也預示著未來房價上漲的大趨勢不變。

　　不過，對於大多數二線城市和三線城市而言，2013年則是庫存積累的一年。上一輪調控中由於一二線城市限購政策，使得2010~2011年大量開發企業涌入非熱點二線城市及三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，近兩年以來商品住宅新增供應不斷釋放，進而導致當前庫存持續積累的局面，一些二線城市的成交速度明顯放緩，部分三線城市出現供應過剩風險，未來1-2年時間內預計市場都將處於高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。

　　萬達集團董事長王健林對2014年的樓市並不特別樂觀，他認為，兩年之內，除了十個左右的熱點城市，全國無需調控。即使是熱點城市，2014年房價漲速也一定會趨緩，因為流動性一收緊，房地産獲得的資金就得減少。若從信貸的角度分析，2014年房價漲幅將趨緩。

　　投資渠道拓寬 買房不再是“唯一”選擇

　　從國家統計局發佈的70個大中城市房價指數來看，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價格指數同比增幅均已超過20%，遠遠超過近三年來的每人平均可支配收入增幅。　　

　　一二線城市樓價的快速上漲讓普通市民大呼吃不消。老家在黑龍江雞西、工作在廣州的劉先生表示，現在的樓價實在讓人看不懂，去年一年廣州海珠區的樓價從2萬多一下躍到了3萬多，可是老家的房子單價卻還是3000多元，幾乎沒漲，但新區還是在大片大片擴建，真不知誰會買？劉先生很糾結，在廣州是想買也買不起，可老家的房子買來能幹啥？

　　記者在採訪中發現，持有同樣觀點的市民為數不少。既然湊不足首期去買樓投資，還不如想方設法為手頭有限的資金尋求新的生財之道。今年很多人選擇將年終獎存入餘額寶和理財通，而這個方式也成為今年春節期間工薪族最火爆的年終獎理財方式。

　　與此同時，由於貨幣政策偏緊，不少銀行還推出年化收益率5%~6%甚至更高的理財産品，也很具有吸引力。而一些資金實力雄厚的市民，則紛紛將置業的目光移向了海外市場。

　　國內“錢緊” 海外融資成本也在飆升

　　一方面房企對一線城市土地的“饑渴”引發了土地市場的“高燒”，但與此同時，房企的另一個大動作是頻頻海外發債，而此舉意味著房企兜裏的錢其實並不十分充裕。

　　“今年樓市最大的不確定因素不是再出新的限購升級之類的政策，而是資金面可能會趨緊的預期。我們認為，今年銀行信貸可能會有所收緊，而包括信託融資渠道門檻抬高的可能性很大。”中國房地産開發集團理事長孟曉蘇表示。盛勢投資的高層也指出，“監管部門對信託的107號文件將使地産信託面臨考驗，開發商在資金的獲得上很難再像去年那樣如魚得水。”華泰證券人士則認為，由於業內早就流傳影子銀行要從嚴監管，而受影響最大的就是房地産行業，這意味著房企在國內的融資成本要增加。　　

　　如今，在傳統融資渠道受限、資金面收緊的背景下，基於海外融資成本仍然相對較低，另一方面，隨著美國逐漸退出量化寬鬆政策(QE)，房企的海外融資難度將大幅上升，許多房企試圖抓住這一時間窗口大舉吸收資金。據北京中原地産市場研究部統計，今年以來，已有近20家房企扎堆宣佈不同規模的海外融資計劃，合計總融資額逾500億元。而在去年1月，17家國內房企在海外的發債規模則只有432億元，照此估算，今年1月上市房企海外圈錢規模同比增幅有望超過兩成。再追溯至2012年，可以發現，今年僅1個月，融資規模就已接近前年全年水準。

　　但海外的融資成本已在不斷上升，據了解，去年海外融資利率起點一般在4%~5%左右，今年已經飆升至7.8%以上。有消息稱，有房企甚至在進行10%以上的高息美元融資。不過，記者了解到，當下大多數大房企的海外融資成本年息率依然保持在8%左右。（文/圖/表 記者王荔玨（除署名外））