二三線樓市冷熱不均 調控思路現差別化

　　記者 張敏

　　數據顯示，今年以來，多數二線城市樓市成交量上漲明顯，房價存在上漲壓力。三四線城市的樓市整體表現平淡，成交量微幅提升，但去庫存壓力更大。分析人士認為，二三線城市的樓市正在出現分化態勢。

　　為緩解庫存壓力，近期以來，溫州、蕪湖等地先後鬆綁“限購令”，且未被叫停；相比之下，南京、鄭州等二線城市則先後出臺收緊政策。業內人士表示，在未來的樓市政策制定中，監管層將更加注重差別化的原則。

　　年末樓市或明顯降溫

　　根據上海易居房地産研究院日前發佈的《9月份典型城市新建商品住宅成交報告》，今年9月份，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬平方米，環比增長10.4%，同比增長12.9%。其中，納入統計的一線城市同比增幅最大，為16.0%；二線城市同比增幅為15.3%；三線城市同比增幅為1.4%。

　　上述統計還顯示，9月份20個東部城市新建商品住宅成交面積為1125萬平方米，環比增長19.5%，同比增長11.7%。同期，5個中部城市的成交面積環比減少4.2%，5個西部城市的成交面積環比減少1.9%。中西部城市的“金九”成色明顯遜於東部城市，這種情況是今年以來樓市的一個縮影。從各地統計的數據不難看出，今年以來二線城市樓市行情普遍向好，部分城市的成交量漲幅甚至超過一線城市；多數三四線城市則陷入去化困局，成交量和房價均出現滯漲現象。進入10月，這種情況仍在持續。

　　分析人士認為，無論從地區還是城市來看，房地産市場已經出現了越來越明顯的差異化特徵，這也使得不少房地産企業轉變發展戰略，開始向一二線城市回歸。

　　造成這種情況的原因，被認為與此前的供地情況有關。據悉，除貴陽、武漢等個別城市之外，二線城市的供地規模普遍不大，從而造成當前的房屋市場出現供不應求的形勢。其中，杭州、南京、廈門等部分東部城市的房價漲幅直逼一線城市。

　　相比之下，受土地財政的影響，多數三四線城市此前大規模供地，甚至憑空“造城”，使得如今的房屋市場出現供給壓力。由於無法實現産業聚焦，在不少三四線城市中，“空城”、“鬼城”的現象大量存在。

　　多家機構的分析認為，隨著政策預期的強烈和銷售淡季的到來，年末的樓市將出現明顯降溫。但在相當長的時間內，樓市形態分化的情況將不會改變，甚至可能出現加劇。

　　“差別化”調控現端倪

　　由於市場形態存在差異，在最近的一輪房價上漲趨勢中，不同城市的表現也有明顯區別。上海易居房地産研究院根據國家統計局的數據得出，今年9月，全國70個大中城市中，一二三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲1.4%、0.7%、0.6%。其中，四個一線城市的房價同比漲幅首次同時超過20%。

　　在房價控制目標等指標的考核之下，各地的樓市政策也出現分化。在二三線城市中，房價漲幅較大的南京和鄭州分別出臺微調政策，意圖通過強化調控控制房價漲幅。同期，溫州和蕪湖則放鬆限購政策，力圖緩解供應壓力。值得注意的是，這兩個城市鬆綁“限購令”的舉措，並未被主管部門叫停。

　　中國指數研究院發佈的報告稱，今年第四季度，限購、限貸等行政手段在全國範圍內繼續，但不同城市可能出現差異。其中，部分房價漲幅突出的城市或將存在政策加碼風險。與之相對的是，部分經濟下行壓力增大、房地産市場呈現低迷態勢的地區，則會考慮在限購政策允許範圍內做一定調整。

　　當前，主管部門正在醞釀房地産調控長效機制，並可能在十八屆三中全會之後逐漸推出。分析人士認為，長效機制對於樓市調控的思路，將不再是“一刀切”，而選擇根據不同城市的差異，進行差別化調控。在具體操作上，傾向於在設定具體條款目標的基礎上，採用窗口指導的形式進行調控。

　　從目前的政策動向來看，這種方式已初現端倪。9月下旬，國土部曾召開部分地區和城市房地産管理和調控座談會，要求熱點城市加大土地供應，平抑市場供需壓力，並在土地供應環節制定長效化指標。但對於溫州、貴陽、鄂爾多斯等地，國土部則適當調減供地規模，從而減輕其去化壓力。

　　業內人士認為，從當前的市場情況來看，二線城市普遍存在的供不應求態勢，以及廣大三四線城市的供大於求壓力，仍將在相當長一段時間記憶體在。儘管未來政策給予地方政府更多的自主權，並進行差異化調整，但供需不均的態勢能否真正改善，仍將取決於政策的具體執行情況。