北京學區房報價飆至10萬一平 專家稱短期難下降

　　CCTV2《央視財經評論》：

　　學區房投資過時了嗎？

　　一段時間以來，多地樓市漲聲不斷，北京、上海地王頻出，而其中上漲最瘋狂的就屬學區房了。日前，北京、上海部分學區房最高的報價已經飆升至10萬元/平方米以上。天價的學區房為何能夠持續地上漲？為了孩子上名校，到底還有多少孟母在不斷地助推著房價？央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立(微博)、著名財經評論張鴻共同評論。

　　學區房價暴漲，“地王”集中井噴，推高房價的手究竟有多少只？“地王大戰”再現，“地價”與“房價”的倒挂，全國一、二線城市房價是否會因此被迅速推高？

　　學區房現在有多貴？中關村地區是北京有名的學區房板塊，中關村一小、二小和三小等重點小學集中在這裡，距小學幾百米的街上，有四、五家房地産仲介公司的門店。記者在張貼的房産資訊欄裏看到，九成以上的房子單價在70000元/平方米以上，仲介工作人員帶記者到東南校區看二手房。馬路對面是中關村一小，房子位於這棟樓最上面一個單元的十層，兩居室，建築面積69平方米，1984年建房。

　　劉琛(房産仲介經理)：這房子是咱們這兒比較典型的一個學區房兩居室，這房子現在業主售價是560萬。每平米單價是在8萬到8萬1之間，非學區房的價格，應該是在380萬到400萬左右，相差差不多在一百五、六十萬。

　　廣州學區房也是一個字，漲。有媒體報道部分學區房甚至一夜暴漲50萬元，記者來到廣州市越秀區建設大馬路某地産仲介，這名仲介表示他們見過漲得更狠的。

　　廣州市越秀區某地産仲介工作人員：曾經我們也遇到過黨校宿舍一套房漲了70萬，它是分兩次升(值)的。我記得當時約了客戶去看，後來(價格)都升了，我都不好意思和客人去説，不好意思和他們説升了那麼多。

　　在深圳，名校學區房所在的福田百花片區，仲介説，這裡40多平方米的一室，成為這一片區裏最為緊俏的戶型。以上世紀90年代建的國城花園為例，雖然只有兩棟樓，房屋結構較狹窄，客廳和主臥都朝北，因為帶有深圳實驗小學和深圳實驗中學的學位，小戶型單價已達到6萬元/平方米，是同地段普通住宅價格的一倍。

　　尹中立：學區房的暴漲源於教育資源和收入分配的不均等

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我覺得四個字，日新月異。從我的感受來看，十年前，北京的學區房，比如説在中關村一帶，那個時候大約就是在7000到1萬左右，現在正好是漲了10倍，到了7萬到了10萬，十年10倍，用日新月異來概括可能都不足以反映學區房價格上漲的速度。

　　我認為原因之一是教育資源的不均等化的配置，好的學校集中在那幾個地方，其他學校的師資力量相對要差一些，就導致這種水漲船高的現象。第二個是收入分配也有問題，如果大家都沒錢，支付能力有限，也不會漲。所以這個教育資源是不均等的，再加上收入本身是兩極分化的，這就導致了少數有錢的人，把學區房炒得特別熱。現在好多名校招生用兩種辦法：第一是劃片，大部分孩子是通過劃片，如果在這個片區，有這個指標，就可以上這個學校；第二就是，特別優秀的孩子通過競爭機制可以在全市範圍之內進行選拔，這些孩子一般在各個學校的實驗班、快班，但這個人數比較少，對孩子的要求很高。如果大多數孩子不屬於這種牛孩，那就只能夠選擇這種學區房。

　　其實很多我的一些同事和同學，自己買的房子可能位置都非常好，離公司或者上班的地方都很近，但是從來沒住過。為什麼？孩子上學的學校不在這個地方，所以父母實際上是跟著孩子上學，就不斷地去孟母三遷。

　　張鴻：學區房的價格日新月異反映好學校的稀缺性

　　(《央視財經評論》評論員)

　　面對學區房的日新月異，我是越來越覺得慚愧。我兒子前年在幼兒園大班的時候，有一些同學小夥伴紛紛地離開了幼兒園，然後幾個班湊到一塊兒，才能湊夠小夥伴的數量。為什麼呢？因為這些小夥伴都去了海淀的中關村等等名校聚集的地區，去佔坑去了。之後再見到這些家長的時候，發現特別有錢的，就在那些地方買了房，要不然就去這些地方租房了，過著這種生活品質下降的生活。因為學區房的房租特別貴，比如他是本來住200平的，現在只能住60多平的學區房。為什麼我會覺得慚愧？因為我一沒這個錢，二沒別的辦法，其實平時也不覺得自己特別窮，但是面對這種日新月異的房價，還是覺得自己口袋裏的錢不夠。

　　其實不均等的意思，就是好學校的稀缺。好學校的稀缺一定會通過某個地方表現出來。比如一種是按成績來，就是原來小學升初中時的考試。一種就是現在不需考試了，那誰錢多誰來，就是交擇校費，但現在也不需交擇校費了。那暗地裏就是什麼？比如説大家誰有關係，或者是誰能買得起這附近的房子。因為它劃了一個圈，在這個圈外就不能在這學校裏上學，圈內就在這個學校裏上學。所以即使是一墻之隔，它其實在價格上、在資源上也是天壤之別。

　　我今天看中國週刊才知道，有牛蛙這麼一個詞，還有一個專業的詞叫條子。就是你那條子如果不過硬的話，那可能就很難了。然後牛蛙，就是你家小孩特別牛，奧數第一，單科第一，那所有的學校都會搶你，就不用買或租學區房，但這種孩子太少了。

　　李文傑：北京部分學區房每年的價格漲幅在10%到20%

　　(中遠集團首席運營官 《央視財經評論》特約評論員)

　　最近幾年(北京)學區房持續地呈現量價齊升。這個價格比如以萬柳區域的蜂鳥家園的價格監測來看，它的每年的價格漲幅都在10%到20%，遠高於整個北京市的2%到3%的平均漲幅。那麼出現這種情況，實際上在北京的多個學區房區域在海淀，在東城、西城這種情況也是普遍存在的。學區房的主要購買對象，從小學來看，一方面就是渴望就近，購買學區房的第二個目的是認為學區房未來一定持續看漲，或多或少有些投資的概念，就是他們未來在出售的時候，確實學區房的價格漲幅是遠高於其他區域的。

　　尹中立：學區房的投資收益率遠高於其他的投資品

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　在過去的10年當中，你無論是買黃金，你大概到目前為止是賺了3倍多，最高的時候賺了5倍，現在已經回頭了一些。你買股票，是原地打轉，弄得不好可能還是賠錢。還有一些其他的投資品種，應該説它的收益率都不及買房子，尤其是買北京的學區房，這動不動是10倍的收益率，這是在全球任何一個投資市場，都不曾出現的這樣一個收益率。

　　話説回來，正是因為它過去的10年，它的收益率超過了，遠遠超過了所有的這個投資品種，它就會埋下風險的隱患。學區房暴漲有兩個前提。第一個是貨幣的環境非常寬鬆，過去的貨幣環境寬鬆是因為美國人從2001年開始開閘放水，把貨幣政策一放再放，所以導致大量資金向新興市場，尤其向中國市場流動，所以這是中國房價暴漲，尤其是學區房暴漲的一個國際環境。但是這種環境面臨一個大的拐點，可能就是在明年中期，美國的貨幣政策一定會變向。中國過去十幾年持續上漲的樓價，就會出現一個大的拐點。

　　另外，就是教育資源的非均等化的配置，中國政府已經意識到這個問題的嚴重性，也一直在強調教育的改革，要提倡教育資源的均等化配置。如果未來的制度改革會進一步推進，那麼學區房存在的前提條件實際上就要打個問號。所以曾經的無風險的，最高收益率的這個市場，它可能在未來就是一個高風險的市場。

　　張鴻：短期內 學區房的價格不會有下行趨勢

　　(《央視財經評論》評論員)

　　學區房其實是兩件事：學區是教育的事兒，房是一件事。這兩個其實都是投資，教育也是投資。如果我們單純地説房地産市場，其實今年上半年樓市又漲得很猛。今天很多人説，今天是長三角的地王日。開發商在這麼多年來不停地掙錢，所以他接下來投資的慾望也很強的，因為上半年的銷量又那麼大，而且2013年國土部公佈的商品房的供地面積，其實比去年減少了10%。所以昨天北京誕生了一個單價地王，上海今天誕生了一個總價的地王，然後今天也是杭州、蘇州、長三角地王日。

　　大家其實都是根據過去投資的經驗來決定今天的投資，那買房的人其實也是這樣，那買學區房的人更是這樣。還有一部分就是，即使這個房子到五年以後或者十年以後，孩子畢業了，我平價賣出去，我都覺得是值的。為什麼呢？因為我的投資還有一塊兒，叫教育投資，我投給了孩子。所以我不認為短期內，學區房的價格會下來。