秦虹：房地産的問題需要由週邊的改革來解決

　　  住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲·21世紀房地産論壇上明確指出，過去的行政調控政策在抑制投資投機需求方面有顯著而卓越的成效，但如今的房地産市場已經發生變化，當下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求。要解決這部分需求，需要從長遠的、週邊的改革來解決。

　　  在秦虹看來，當政策的選擇和市場的選擇如果是一致的，那是最好的結果；如果政策的選擇與市場的選擇相違背，那麼，市場的選擇將會大於政策的選擇。

　　  房價上漲的主因發生重大變化

　　  在秦虹的記憶中，政府是從2003年開始調房地産，到現在就是所謂的十年九調控。調了這麼多年，尤其是在2011年國八條出臺之前的那幾年，實際上並沒有對投機和投資性需求有過真正的抑制，或者説抑制的政策並不是很明顯，但國八條以來，對投機和投資性需求抑制的政策還是非常明確的，主要是49個城市限購、限貸，以及全國範圍內第三套房不貸款。“限購和限貸，使得投資性需求既失去了購房資格，也失去了杠桿買房的賺錢機會。”

　　  秦虹援引世聯地産一項內部統計表明，推動2011年之前房價上漲的因素中，有相當大部分是投資性需求。“世聯地産去年對57萬個購房客戶進行調研顯示，買房用於投資的比例只佔到14%；而同一個口徑，在國八條出臺之前，這一比例是46%，2007年甚至是51%。”

　　  “但現在的房價上漲，已經與國八條出臺前的房價上漲有著本質的不同，需求主體發生了變化，現在主要是自住性需求，而不是投機和炒作的。”因此，秦虹認為，對於投機炒房的，無論是行政手段和經濟手段都應該限制，但現在是主流的剛性需求，應加大供給，尊重市場規律。

　　  秦虹認為，過去大家總是看不懂調控政策，是因為過去的房地産調控，更多的是和國民經濟發展以及保增長等聯繫在一起，從房地産自身看調控政策就很難看得懂。比如，2008年底到2009年那一輪為保增長，刺激房地産對投資和消費雙向拉動，其代價就是房價又漲起來了。“從2010年國十條開始，特別是2011年國八條，這一輪調控政策的方向是比較清晰的，一方面加大保障房建設，保基本，同時支援合理的住房需求，抑制投機炒房需求，這樣一個政策方向，可能會長期堅持下去。”

　　  秦虹稱，房地産調控政策必須合乎規律。政府應該明確保障那些最需要保障的人群。“現在什麼樣的人最需要在住房政策上得到支援呢？還是那些首次置業的那些年輕人，那些我們所説的剛性需求，因為他們收入不穩定，他們最需要房子，要有安定的住所穩定下來。”

　　  週邊的改革尤其重要

　　  在秦虹看來，過去的房地産市場在制度上確有一些不合理，或者説不夠完善的地方，最終通過房價表現出來。但實際上這只是表像，根子則在週邊。

　　  她以北京為例。“北京通過行政限價來表明不希望房價上漲的態度，但房價本身真的不具備上漲的客觀性嗎？行政壓制只是延遲入市樓盤，延緩供應。北京已經是全國限購最嚴厲的城市，但房價仍然在漲。這説明北京的需求很大，供應相比很少。但這種需求不是房地産本身産生的，而是很多外部因素造成的。”

　　  這些外部因素包括北京公共服務就業機會相對比較多，當公共服務資源不均衡或者稀缺時，政府有兩個選擇，一是選擇排斥新增人口享受這些公共服務，保持原居民的公共服務水準不降低，但從現在情況看，顯然這是不可能做到的。北京每年新增接近60萬人這是事實，政府不能不考慮他們的需求。唯一的途徑就是繼續增加公共服務的供給，既要在北京這樣的特大城市增加，還要在其他城市增加，分散大城市的人流走向。

　　  “這就需要改革來解決。改革我們的公共服務供給機制，放開這個市場，讓更多的社會資金，民間力量來提供公共服務，從而來滿足政府短期內大幅度提高公共服務水準以及覆蓋面的矛盾。”秦虹認為，除了上述改革，房地産週邊改革還包括土地財政體制，貨幣保值以及投資問題等等，而這些均不是房地産調控能夠解決的，但這些因素對房價的影響特別大。

　　  秦虹認為，新一屆政府沒有匆匆忙忙就短期市場出臺政策，從另一個層面表明新一屆政府是在謀劃長遠，考慮全局。她相信新的房地産調控長效機制正在醞釀之中。

[責任編輯： 李丹]