半年土地收入超去年全年 專家稱樓市越來越危險

　　儘管史上最嚴厲的房地産調控並沒有絲毫鬆動的跡象，但土地市場卻持續堅挺。

　　偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，2013年1～6月全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達11305億元，與去年同期相比上漲60%。

　　土地市場的這種熱度在一線城市表現尤為明顯。

　　在北京，上半年土地成交合計100宗地塊，合計土地出讓金達到664.24億元，而在2012年，北京市全年的土地出讓金僅為647.92億元。也就是説，北京只用了半年的時間獲得的土地出讓金收入就超過去年全年。

　　與北京類似的還有廣州。今年上半年廣州市土地出讓金為243.7億元，而該市2012年全年僅為220億元。同樣是用半年就超越了去年全年的土地出讓金收入。

　　“大家都在搶著拿地，各地政府推地的力度也在加強，好像沒受到調控影響一樣。”國內一家大型房地産開發企業的經理這樣對記者説。

　　而在中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強看來，地方政府推地加快，開發商資金充裕，共同導致了上半年土地市場的火爆。而這種火爆必將對樓市預期産生影響。

　　地王5月起頻繁登場

　　從數據上看，今年上半年的土地市場並非一路高歌，而是波動連連。

　　中原地産研究中心對全國40個大中城市上半年的土地市場進行了監控。在1月，一線城市的土地溢價率達到27%，但2～4月，土地溢價率則從22%下探到13%，到了5月，土地溢價率則拉升到39%，6月份，這個數字則又回落到22%。

　　類似的波動也出現在三四線城市，只不過，波動的幅度更大。1月，三四線城市的土地溢價率僅為6%，但2月就達到45%，三四月跌至20%以下，5月就拉回45%，6月再次回落到28%。

　　只有二線城市在上半年保持了相對的穩定，但頂峰同樣出現在5月。

　　這樣的波動似乎正與年初房地産調控加強所帶來的市場波動相吻合。2月底，國務院出臺國五條，房地産調控加強。3月底，各地出臺落實細則，經過4月的適應、消化，市場在5月開始突然爆發。

　　正是從5月開始，地王陸續在多地登場。

　　先是在長沙，5月3日，長沙一個地塊拍出35.79億元的高價，一舉成為長沙的總價地王。

　　接下來是廣州和上海，輪番拍出地王。

　　廣州在5月出現3個“地王”，其中一個地塊樓面地價高達3.5萬元/平方米。

　　而在上海，5月竟相繼出現8個地王。5月9日，出現樓面單價地王，樓面價超過4萬元/平方米，這是上海3年以來的樓面地價新高。5月29日，另一地塊以46億元的價格成為總價地王。

　　在北京，5月原本可能誕生一個地王，但可能正是出於對這一點的擔心，北京市國土局將這個地塊的拍賣推遲到了7月。

　　進入6月，南京、武漢、重慶等城市似乎受到了上海、廣州、北京等城市土地市場的影響，相繼拍出地王。

　　這個勢頭在進入7月之後依然沒有終止的跡象。北京夏家衚同地塊毫不意外地成為地王。剔除公租房，這個地塊的樓面價已經達到4.2萬元/平方米，而之前萬柳地塊樓面價為4.1萬元左右。

　　在這樣火爆的拿地熱情下，地方政府土地出讓收入不高都不可能。

　　根據偉業我愛我家研究院的統計，今年上半年主要城市的土地出讓金收入都在大幅上漲。其中，一線城市的土地出讓金相比2012年同期上漲了315%，二線城市上漲了51%，三四線城市上漲了33%。

　　除了北京、廣州僅用半年的時間就超越了去年全年的土地出讓金收入外，多個城市半年的土地出讓金收入接近去年全年的收入。

　　上半年，杭州共出讓土地112宗，成交總額約為595.7億元，緊逼去年全年的土地出讓金611.3億元。而在2012年上半年，這個數字僅為80.2億元。

　　南京半年時間土地出讓收入達到307.1億元，去年上半年這個數字僅為131.6億元，去年全年這個數字也僅為358億元。

　　上海，上半年土地出讓金額達到703.78億元，而在去年全年這個數字為875.78億元。

　　成都、重慶、昆明、寧波、蘇州等城市也都在上半年通過賣地賺得盆滿缽滿。

　　一些開發商為什麼這麼瘋狂

　　毫無疑問，土地市場的持續高溫與房地産企業有著密切的聯繫。

　　偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，大型開發商積極拿地成為土地市場的主要支撐點。今年上半年，萬科、保利、龍湖、恒大等全國標桿企業共計獲取108宗土地，支付土地出讓金747億元，與去年同期相比增加135%，其中萬科、龍湖、保利三企業拿地金額同比翻番。

　　儘管多年前萬科就信誓旦旦地表示絕不當地王，但從6月27日到7月8日，僅僅半個月的時間，萬科就在重慶、上海、廣州拿下個地王。上半年，萬科在全國拿下42塊地，支付土地出讓金305億元，相比去年同期增加了368%。

　　是什麼讓開發商如此高調搶地？

　　中原地産市場研究部總監張大偉告訴記者，國五條落地後，被稱為史上最為嚴厲的房地産調控政策，但全國絕大部分城市的細則力度有限，從而導致整體市場依然處於高位。

　　這就相當於給了開放商一個信號：市場預期還是看好。

　　“從今年一季度的銷售情況來看，大部分開發商的銷售都非常好。”張大偉説，銷售情況好就意味著資金回籠快，這些實力雄厚的開發商手裏有錢，自然敢於積極拿地。

　　在張大偉看來，今年上半年是近幾年一些開發商資金狀況最為寬裕的時期，導致這些開發商在全國各地拿地的積極性明顯上漲。

　　不過，北京市落實國五條的細則最為嚴格，為何土地市場依然火爆？

　　在張大偉看來，雖然北京細則最嚴格，成交量下滑也最多，但作為首都，土地稀缺，很多開發商都希望進入北京市場。實際上，很多企業在其他城市的市場獲得資金後，對北京的土地需求明顯增加。

　　多年來一直未涉足北京的恒大地産今年轉變了思路，上半年就開始參與北京土地的競拍。7月3日，該上市房企以35.6億元加26萬平方米公租房的代價，拿下昌平沙河鎮地塊，加入北京樓市的競爭中。

　　“特別是地方房企，在北京獲得項目後，才可以有成為全國性房企的可能。”張大偉説，如果開發商資金寬裕，土地價格高位運作將很可能成為常態。

　　不得不承認的現實是，今年上半年開發商的銷售狀況非常好。從近期公佈的上半年房企銷售排行榜來看，萬科、綠地、中海名列銷售額前3名，其上半年的銷售額分別達到830億元、653億元、645億元。而在去年上半年的房企銷售金額排行榜上，前3名分別是萬科、中海、保利，其銷售金額是610億元、543億元、493.1億元。萬科的銷售金額同比增長超過30%。

　　這樣的銷售狀況讓很多開發商頗感意外，他們沒有想到，在調控加強的背景下，還有這麼多人將資金投向房地産。

　　不僅如此，很多開發商還在加快融資的步伐。

　　中原地産5月發佈的數據顯示，截至5月下旬，包括萬科、恒大、富力、華潤等在內的10大標桿房企融資已達380億元。

　　7月10日，龍湖與13家銀行簽訂協議，在香港融資76.72億港幣，刷新了內地房地産企業單筆貸款融資規模的新紀錄。龍湖發給記者的資料顯示，截至目前，龍湖擁有來自包括中國建設銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國銀行等境內銀行授信約500億元人民幣，當前未使用授信約300億元人民幣。而截至2012年12月31日，龍湖的凈負債率為47.6%，手頭現金186.1億元。

　　國內一家大型房地産開發企業的經理告訴記者，在開發商普遍有錢的情況下，如果不大量囤積土地，就意味著會在未來的市場中失去主動，所以在今年上半年，大的開發商都在拼命拿地。

　　市場到底該怎麼辦

　　一個值得注意的現象是，儘管地王頻現，大型開發商拿地異常積極，但也有一些開發商因為種種原因被政府收回土地。

　　5月，武漢收回4宗地塊；6月，雅戈爾宣佈退出杭州城西申花板塊兩幅地塊，這兩個地塊曾是2010年的杭州地王；7月5日，南京市收回下關濱江江邊路以西2號地塊，這個地塊于去年11月30日被中冶置業控股公司以56.2億元高價拿下。

　　“這其實是土地交易火爆背後的一個現象。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，地塊被收回其實跟開發商資金鏈緊張有關係。一方面，市場上有大量的開發商不惜血本拍高價地，另一方面，又有因為無法支付土地出讓金被收回的地塊。

　　在胡景暉看來，去年的土地市場讓開發商覺得，未來兩三年的土地供應肯定會很緊張，所以在今年上半年都開始大量拿地。但如果沒有計算好自己的承受能力，或者市場形勢發生變化，很有可能出現無力開發的局面。近期幾個城市的數個地塊被收回就是典型的教訓。

　　“土地市場很複雜。”中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強告訴記者，去年多個城市因為市場形勢不好推地不理想，導致全年計劃都沒有完成。北京就是如此。但是從去年下半年開始，樓市形勢開始好轉，地方政府其實是加快了推地的節奏和力度，在今年上半年就明顯地表現了出來。

　　陳國強表示，很多開發商去年沒有參與到土地交易中，到今年年初時他們覺得錯過了機會，於是在今年上半年轉變了思路，加快拿地。加上地方政府加快推地，造成土地市場特別火爆的場面。

　　不過，陳國強擔憂的是，前段時間出現的銀行錢緊勢必會傳導到土地市場，如果資金緊張持續的時間長，土地市場將不可避免受到影響。

　　“大家都在觀察，看中央政府是否會有房地産調控的新思路。”陳國強説，如果思路不變，地價上漲，房價上漲的預期將很難改變。

　　而在胡景暉看來，現在已經到了必須改變調控思路的時候。他覺得現有的調控手段只能讓大家感覺房價上漲得慢一些，而無法解決整體市場的基本問題。

　　“土地市場這麼漲下去，樓市會怎麼漲？這樣下去整體市場會越來越危險。”胡景暉説。　　本報記者 李松濤

[責任編輯： 雍紫薇]