房企扎堆商業地産難掩隱憂 盈利模式難題待解

　　半年報後業務佔比大幅提升 盈利模式難題待解

　　房企扎堆商業地産難掩隱憂

　　從鬱亮首解城市配套服務商的大商業地産構想的連連拿地，到龍湖半年報中商業地産的強勢擴張，以及遠洋披露的與太古、南豐合作的商業地産項目，甚至近幾年潛行的陽光100也宣佈大舉向商業地産領域進軍，然而近日卻有專家直言，商業地産盈利的不超1/8。

　　瘋狂擴張

　　萬科總裁鬱亮剛剛在西安提出要做“城市配套服務商”的大商業地産規劃，萬科各分公司就開始拿地加以配合。

　　7月3日，萬科在北京以9億元拿下北京房山區長陽鎮03-9-02地塊，該塊土地性質為F3其他類多功能用地、C3文化娛樂用地、S3社會停車場庫用地、U2交通設施用地、U3郵電設施用地。

　　7月8日，萬科在廣州以6.03億元拿下了AF020122地塊，其土地性質為商業金融地塊，折合樓面均價更是達到19638元/平方米，溢價率96.4%。

　　此前鬱亮曾表示過做商業地産其實是無奈之舉，但是近年來萬科在商業地産的擴容卻是不爭的事實，不僅成立了商用地産事業部，同時據一位消息人士透露，萬科商業地産的土地儲備已達近千萬平方米。

　　其實伴隨著萬科在商業地産大肆擴張，品牌房企在商業地産的業務佔比不斷攀升。根據披露的資訊顯示，2013年綠地的土地儲備計劃為800億元左右，在建商業地産將超2000萬平方米。在過去的半個月內綠地就連續兩次在北京拿下兩宗商業用地。同時，遠洋地産以及陽光100也發佈了下一步在商業地産方面的投資計劃。

　　飽和之憂

　　面對房企在商業地産領域的瘋狂擴張，飽和的警示卻已成為了“狼來了”的故事。

　　來自K8土地網最新統計數據顯示，今年上半年全國百城商辦用地共推出1911宗，供應量為5960萬平方米，同比增加42%；商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬平方米，同比增加45%；商辦用地樓面均價為每平方米1790元，同比增加17%，增幅遠遠超過住宅。

　　同時根據仲量聯行的數據顯示，今年中國新增購物中心的總數將創新高，在20個主要市場將有約150個新購物中心開業。商場的規模也不斷擴大，新開業購物中心的平均面積將超過8萬平方米。

　　北京商報記者了解到，各地商業地産飽和的程度已經叫人咋舌，如在合肥僅蜀山區內就聚集著38家大型商業項目；在杭州商業體量已達800萬平方米，其中有100個商業綜合體；成都商業地産面積570萬平方米，城市綜合體48個。

　　而一般國際上通用的發達國家商業每人平均面積的警戒線是在每人平均1.2平方米，目前香港的每人平均商業面積也只有3平方米，上海是2.9平方米。而中國不少二三線城市的每人平均商業面積均達到了2平方米以上。

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心在全國19個省市調研時也發現，近年來，不少城市都在大規模發展新城、新區，以此作為發展地方經濟的突破口，並且在不符合當地經濟發展水準和所處階段特點的情況下，盲目複製和模倣了大量商業地産項目。

　　“這些地方的商業地産市場眼前正面臨著過剩的風險，與之相關的招商引資亂象也正愈演愈烈。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令深表擔憂地説。

　　盈利難題

　　在不顧市場飽和大肆開工商業地産項目的同時，開發商並沒有找到商業地産盈利模式。

　　鬱亮曾直言：“很多持有物業（商業地産）是不受歡迎的，我覺得千萬不要説固定資産多了就優秀。”他進一步表示：“在網購時代，商業購物中心是越來越受打擊的，所以萬科對此非常非常慎重，不是説我有興趣，我是沒辦法才做一點。”

　　其實，中國的商業地産發展到今天，散售和自持一直是困擾房企尋找商業地産盈利的最大阻礙。

　　SOHO中國曾經憑藉著散售的模式成為了風光一時的中國商業地産的領軍者，但是隨著其開發項目的不斷運營，散售的缺陷不斷暴露，令其不得不轉為持有。持有無疑是商業地産發展的必然之路，但是對於擅長9個蓋子蓋10個瓶子的開發商而言，脆弱的資金鏈又禁不起長期回報的苦熬。

　　近段時間以來關於商業地産遇到經營困難的報道屢見不鮮。如頂著“世界最大購物中心”頭銜的東莞新華南MALL生活城，日前被網友曝出“商家撤走，幾成空城”的現狀；建築面積超過50萬平方米的青島寶龍城市廣場，其中近八成商鋪空置；就在不久前，進入瀋陽五年的日本伊勢丹百貨，通過官方網站發佈消息，正式宣佈閉店停止經營。

　　種種例子告訴開發商轉型商業地産並非易事。現在商業地産風險極大，“以購物中心為例，呈現明顯的1/2現象”。中購聯購物中心發展委員會首席專家禹來表示，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。“換句話説，中國購物中心成功率大概就1/8。”禹來認為。（記者 董家聲）

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