開發商“越獄”國五條 樓市上演“三十六計”

　　地方版“國五條”細則陸續出臺，樓市“小陽春”蹤跡難尋。然而，平靜之下卻暗流涌動。中國證券報記者近日調查發現，北京地區的買賣雙方早已針對政策漏洞，祭出應對之策。在二手房市場，假結婚與假離婚雙管齊下，力求降低交易成本。在新房市場，開發商千方百計在價格上做文章，既完成交易，又不犧牲利潤。在與政策博弈的過程中，瞞天過海、暗度陳倉、金蟬脫殼、趁火打劫……“三十六計”的戲碼悄然上演。

　　經歷多輪調控洗禮的開發商和房地産仲介，已總結出一套日臻圓熟的應對之道。這不僅在一定程度上削弱了政策效力，同時也被認為是對市場形態的修復。業內人士認為，隨著樓市調控進一步強化，類似的應對手段恐怕還將上演。對此，調控政策不僅要嚴厲執行，個別條款還需適時調整，使之適應市場新變化。

　　暗渡陳倉

　　補充協議 內藏文章

　　暗渡陳倉，比喻正面迷惑敵人，而在暗中活動，令敵人難以防備。

　　“這上面的價格是建委報價，實際銷售價格以我説的為準。”在北京西南五環某知名項目的售樓處，面對標識著價格的銷控表，銷售人員這樣向中國證券報記者説。

　　在她面前的銷控表上，清晰地標識著每棟房屋的建築面積、套內面積、公攤面積、銷售總價、銷售單價等資訊，不同樓層、不同戶型的房屋價格不盡相同，一些房源還被貼上了“認購”、“簽約”等標簽。

　　但在談到實際銷售價格時，該銷售人員便拋出上述説辭，並表示，若購買該項目，除按照公示價格的一定比例支付首付款外，還需額外支付30萬元左右作為裝修款。按照面積88平方米、報價180萬元的房源計算，實際單價將達到23800元/平方米左右的水準，比申報價格高出3000元/平方米左右。

　　對於為何要額外支付這30萬元，銷售人員示意銷控表最下方的一行文字：“以上所示價格，不包含補充協議。”銷售人員還表示，由於項目是精裝修交房，因此在購房合同的“補充協議”中，這30萬元將作為裝修費用納入購房成本。

　　然而，對於戶型在87-104平方米的普通住房來説，30萬元的裝修費用顯得太過奢侈。不少購房者對此表示質疑。

　　幾經追問，銷售人員終於道出實情：為順利拿到預售許可證，項目以相對較低的報價通過住建委的審批。但在實際銷售中，公司認為上述報價“低於市場水準”，且“有利潤損失”。因此，便將額外的價格隱藏在“補充協議”中暗渡陳倉。

　　雖然遊走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風險仍然可控。有從業人員表示，如果是在購房者認可的情況下，有發票可查，就可以實現價格分拆。對於處在房地産食物鏈上端的開發商來説，從裝修公司拿到發票並非難事。

　　據悉，類似的行銷手法在房地産銷售中屢見不鮮。其中，二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽合同”便與其異曲同工。所不同的是，後者是以避稅為目的，前者應對的則是“限價令”。

　　業內人士表示，北京樓市的限價政策由來已久，這種行銷方式的使用也頗為廣泛，上述房地産項目不是第一個，也絕不是最後一個。建議政府部門加強對房屋預售環節的監管，使調控政策不只流於形式。

　　金蟬脫殼

　　“樓王”趟路 高開低走

　　金蟬脫殼，比喻製造或利用假像脫身，使對方不能及時發覺。

　　對價格的管控是北京“國五條”細則中最醒目的一款。按照規定，對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，北京市住建委可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

　　“後期價格不得高於前期”的條款雖非北京首創，但對於習慣了“低開高走”開盤節奏的房地産開發商來説，面對這一強制性條款，仍會感到相當不適應。

　　“先開高價盤不就行了！”京城某代理機構負責人向中國證券報記者表示，房地産項目在申報預售許可證時，只要按照價格順序，由高到低進行申報，就可避免“後期價格高於前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地産項目設計策劃方案，其中就包含了上述對策，且有不少房企對此頗感興趣。

　　按照正常的房地産項目銷售節奏，首期開盤的項目往往單價最低，隨著配套的逐漸完善，後期項目銷售均價也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購房者“買漲不買跌”的心理，並能起到一定的蓄客效果，為開發商所常用。

　　為規避政策，該代理機構提出的策略是“反其道而行之”。即按照項目品質的不同，率先為“樓王”項目申報預售證，其次再申報戶型較為一般的房屋，最後為條件相對較差的“尾房”申報。這樣一來，後期項目的開盤價格就不會高於前期。

　　該負責人表示，這種策略的好處在於，一旦首期的“樓王”項目獲批預售資格，後期項目便可順利出貨。從而在嚴控價格的情況下，實現項目銷售的“金蟬脫殼”。

　　按照北京市的規定，只要後期項目的預售價格不會明顯高於前期，項目便可獲批預售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質相對不佳的後期項目在定價時，可向前期的優質項目看齊，從而保證利潤。

　　業內人士指出，當前北京嚴控高端住宅價格，這種策略的風險在於，首期項目或因報價過高而無法通過審批。“首期‘樓王’項目申報時的價格不宜過高，從而在一定程度上犧牲利潤，併為後期項目的出貨預留空間。”該負責人表示。

　　事實上，2010年以來，有不少項目採用了上述策略。業內人士認為，若政府部門加強對預售價格的管制，就可能造成項目推遲開盤的情況，並影響市場供應。

　　走為上計

　　避開高壓 捂盤惜售

　　走為上計，多指遇到形勢不利的情況就選擇避開，從而保存實力。

　　與“迎難而上”的做法相比，面對嚴苛的房地産調控政策，更多的房地産項目選擇避開政策，即“能躲則躲、能不賣就不賣”。

　　小王和女朋友最近在北京大興區和房山區看了多個房地産項目，他們計劃購買一套新房作為婚房。但除少數項目外，很多計劃在本月開盤的項目都未能如期開盤。對於具體的開盤時間和價格，銷售人員均不能給出確切答覆。

　　“不僅如此，這些項目特牛，看房的人不多，但我們去了還是沒人接待。好不容易問到一個銷售員，還給報了一個很高的價格，一副‘愛買不買’的樣子。”小王説，他們好像根本不著急賣房。

　　北京大興區的某項目，原計劃於今年3月開盤。為此，項目從去年底就開始蓄客。如今，供應規模僅有600套左右的項目，已經排到4000多號。購房者多次收到“延期開盤”的通知，但具體的開盤日期仍遲遲不能確定。

　　問題出現在預售環節。“一萬八是我們的成本價，不可能低於這個價格來賣。”該項目相關負責人向中國證券報記者表示，北京住建委給項目批的價格上限，恰恰定在了這個水準。

　　事實上，即便按照18000元/平方米的“保底價”來銷售，仍比前期項目均價高出4000元/平方米左右，顯然有悖于“後期項目報價不得明顯高於項目前期成交價格”的調控規定。但與周邊的二手房相比，這樣的價格水準並不算高。

　　該企業內部人士透露，若在價格問題上僵持不下，不排除將項目開盤時間推遲到下半年的可能。為此，公司還計劃向董事會擬定一份報告，説明情況。

　　在北京市場，這種不急於賣房的開發商大量存在。在近期的北京市春季房展會上，不僅本地參展項目的比例創新低，且多數參展的本地項目沒有明確報價。

　　去年同期頻頻降價出貨的房地産項目，為何如今不著急賣房？業內人士表示，與去年的資金鏈告急的狀態不同，如今的多數房地産企業已不缺錢，“以價換量”的動力不足。

　　多數業內人士指出，“走為上”是房企應對調控政策最常用、也最消極的手段，也是造成市場短期供應大幅縮減的主因。“我們也沒有辦法。”某開發商表示，如今房企的土地、融資、人力等成本不斷攀高，為保證利潤，只能抬高報價。

　　業內人士認為，若限價政策繼續存在，房屋供應就必然受到影響，長此以往，甚至會影響到整體供應形勢和房價預期。不少開發商和專家認為，限價手段的行政色彩過於濃厚，會明顯挫傷供應方的積極性，建議政府部門應將定價權還給市場，通過增加供應等手段來平抑房價。

　　趁火打劫

　　瞞天過海

　　假結婚“巧遇”假離婚

　　瞞天過海，比喻用謊言或偽裝來欺騙對方，背地裏偷偷行動。

　　李娜算是80後的“新北京人”，5年前，李娜就靠著父母的幫助在北京給自己買了一個一居室的小窩。然而現在，準備再買一套兩居室的李娜卻被“國五條”細則難住了。原來，根據北京落實“國五條”的調控政策，北京戶籍且單身的購房者如有一套房，則不能購買二套房。

　　李娜在一家房地産仲介門店諮詢時，仲介人員得知李娜目前單身後，告訴她：“單身不能買二手房，除非結婚，或者把名下的一套房賣了。”而李娜稱自己對第一套頗有感情，捨不得賣。

　　就在她準備離去時，這家門店的經理悄悄把她拉到一旁説：“實在不行，你可以找個人假結婚啊。這樣你就可以買第二套了，等房子買了再離婚！”經過這位門店經理的提醒，李娜想到了自己正在交往的男友鄭傑，而他們兩人感情不錯，也的確考慮過幾年就結婚。

　　但李娜心裏仍舊犯著嘀咕：為了買房結婚，合適麼？雖然兩個人有感情，但是如果結婚後發現雙方不合適怎麼辦？結婚這麼重要的事情，真的可以瞞天過海麼？

　　而另外一邊，仲介人員給李娜推薦了幾套房源，其中有一套讓李娜頗為心動的兩居室各方麵條件都很好，唯一的缺點就是賣方夫妻名下有不止一套房産。似乎是看出了李娜的猶豫，頗會耍小聰明的門店經理又道：“您先看看您到底想不想要這個房，想要的話，我再去做工作，看能不能讓戶主夫妻假離婚。這樣您就能省下幾十萬的稅了。”李娜一時間驚得目瞪口呆！

　　在各地落實“國五條”調控政策的過程中，假離婚這種伎倆，儼然已經成為鑽政策空子的一種手段。中國證券報記者了解到，今年以來，一股離婚潮席捲天津、北京等地，為了通過離婚達到“合理”避稅等目的，一些地方的婚姻登記處人頭攢動。

　　業內人士認為，假結婚遇上假離婚，屬於極致情況，並不普遍。但如果調控政策不能靈活應對，類似的現象難以避免。當然，為了經濟利益而假結婚、假離婚，這種鑽政策空子的行為，既是對法律的不尊重、對婚姻的褻瀆，也存在巨大的風險。假結婚、假離婚的購房者，極有可能人財兩空。

　　袖珍平房 坐地起價

　　趁火打劫，意為利用失火的混亂時機行劫，比喻乘人之危、從中獲利。

　　限購政策對樓市殺傷力較大，某些二手房源交易卻借機大幅漲價、頗有點趁火打劫的意味。

　　“您看這個平房，讓您住是不可能的，但它極具升值潛力！目前只要15萬元/平方米，最適合您這樣的投資需求。”房地産仲介人員小黃滔滔不絕的介紹著。而準備再購置一套房産的鄭川，怎麼也想不到自己只能落得買平房的境地。最為重要的是，看似破舊的平房，雖然面積只有5平方米，卻報出了75萬元的天價，比起“國五條”細則出臺前的報價，整整高出了25萬元。

　　小黃告訴鄭川，落實“國五條”細則以來，樓市成交均價並沒有大幅上漲，更沒有大幅下跌。但這種平房的價格卻在一路飆升。“我推薦的這套平房，有北京市重點的學區房名額，最重要的是，根據我們的內部消息，這個片區就要拆遷了，而且面積不滿15平方米的都按15平方米來計算，一平方米的拆遷補貼都在10萬元以上。怎麼算都不虧。”據他介紹，目前北京市的平房交易基本有兩種形式，一種是出售平房的使用權，一種是出售平房的私有産權。使用權價格稍微便宜一些，但是也基本在6萬元/平方米左右。

　　小黃告訴鄭川，目前北京市的平房都在二環裏，而且越來越少，破舊的小平房已然屬於“稀缺房源”。“這段時間，我們基本上是出一套賣一套的，您得抓緊時間。”直到鄭川離開，小黃還在反覆勸説著。

　　在中國證券報記者採訪過程中，還有一類“稀缺房源”也頻頻被仲介提及，那就是部分無原值可查的商品房、房改房、福利房等二手房源。

　　有房地産仲介人士對中國證券報記者表示，北京調控細則出臺後，這類無原值可查的房源不但沒有受到影響，反而還升值了。“比如人民大學附近的一些二手房，2013年春節前，60平方米的一居室均價不超過300萬，細則落實後，一下子漲到了350萬左右。”

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，北京細則中關於個稅20%的條款比較嚴厲。稅務部門從2005年開始建立相關資訊系統，之前部分商品房、房改房、福利房等無原值可查，個稅還得按交易價格的1%徵稅。業內人士認為，大部分央産房等無原值房源集中在北京三、四環內的稀缺地段，某些還是稀缺的學區房源，這類房源存在價格上漲壓力。

[責任編輯： 雍紫薇]