地産調控升級無礙復蘇大局

　　2月22日，國務院出臺了調控房地産的“新國五條”措施，當時市場認為兩會在即，政策已經落地，短期不會再度趨嚴。但不到十天，新的房地産調控措施（《國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》，以下簡稱“新國六條”）就接踵而至。這些措施雖然僅是對“新國五條”諸多調控政策的細化，但是其中不少細則的嚴厲程度卻明顯超過“新國五條”的內容。我們認為，這次調控充分表明中央運用信貸、稅收、監管及行政等多方面調控手段，從嚴從緊調控房地産的決心。這雖然會在一定程度上減弱今年房地産對經濟的帶動作用，但卻不會影響今年經濟復蘇的大局，相反還將有利於實現更有品質和效益的經濟增長。

　　“新國五條”措施得到強化

　　“新國五條”雖然提出了不少調控的措施，但卻被很多市場人士指責過於溫柔，其原因在於這些措施多半是原則性的，並沒有太多約束，而現實的數據也在進一步強化房價上漲的預期。中國房地産百城價格指數表明，2月房價連續第9個月環比上漲，而環比上漲的城市比上月增加10個。這無疑對於政府調控房地産的權威提出了更多挑戰，政府也就有必要進一步強化調控措施。而這次措施的出臺可謂及時，它不僅對“新國五條”的每個措施的落實給予各方面詳細指導，而且對於地方政府、銀行、開發商等多個執行各方也提出了嚴格的要求。

　　“新國六條”第一條就對“新國五條”談到的完善穩定房價工作責任制給予了具體的規定，即各地要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，並於一季度向社會公佈。這比2011年“國八條”的有關房價控制目標更嚴。“國八條”制定房價控制目標的依據是當地經濟發展目標、每人平均可支配收入增長速度和居民住房支付能力。這表明當前政府對於今年房價上漲的目標容忍度更低，由此也逼迫那些房價上漲較快的城市不得不落實更為嚴厲的調控措施。

　　這些調控措施最重要的無疑是抑制投機投資性購房需求，“新國六條”在細化“新國五條”的相關內容基礎上，提出了三個方面的手段。

　　第一，“新國五條”限購措施中提出各城市要統一要求完善限購措施，這次對於如何統一落實限購給予了具體的指導標準，包括限購區域應覆蓋城市全部行政區域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房等。這無疑有利於改變當前一些城市限購執行標準過於偏松的局面。而更重要的是，“新國六條”還指出住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施，這意味著部分房價上漲的熱點城市還應繼續提高現有限購標準，以更好地抑制投機需求。

　　第二，針對“新國五條”提出的嚴格實施差別化住房信貸政策，此次“新國六條”給予了具體的解釋，即房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這意味著目前房價上漲壓力大的北、上、廣等城市將會繼續提高二套房首付至7成，二套房利率也將從目前的1.1倍提高到1.2-1.3倍，這對於投機性購房無疑是較大的打擊。

　　第三，在稅收方面，這次“新國六條”不僅再次督促要加快推進擴大房地産稅試點，還提出要應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。該政策雖然早在2006年就已經實施，似乎並沒有新意，但是與之前不同的是，過去出於簡易徵收或避稅的需要，往往在實際徵稅過程中以住房轉讓全額的1%-2%核定應納個人所得稅，而這也變相激勵了很多人逃稅。此次則強調只要能通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊核實房屋原值的，都應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵，這就堵住了過去徵稅過程的漏洞，也將較大程度增加購房者成本。

　　除了抑制投機性需求外，“新國六條”還對如何促進土地及房地産供給給出了比“新國五條”更有針對性的指導。“新國六條”要求房價上漲壓力較大的部分熱點城市以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量。“新國六條”還強調，當地增加土地供給的資訊還應在一季度就向社會公佈，以穩定土地市場預期，避免開發商盲目高價搶地。此外，“新國六條”還首次提出了激勵開發商增大中小套型普通商品住房項目的方法，即銀行業要優先支援那些對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目的開發貸款需求。這些措施無疑都會對提高未來住房供給、緩解熱點城市供需緊張、穩定市場預期起到十分積極的作用。

　　此外，“新國六條”在總結近年來房地産調控經驗基礎上，還對如何加強市場監管、加大有關各方懲罰力度等方面提出了許多更為具體、有效的措施。“新國六條”提出當地住建部門對預售方案報價過高且不接受指導、或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。“新國六條”還要求有關部門要建立聯動機制，加大力度查處那些存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地産開發企業，具體處罰措施包括：國土資源部門要禁止其參加土地競買，金融機構不得提供融資等。這些嚴厲的監管及處罰措施也將能更好地督促開發商在穩定房地産價格方面發揮積極的作用。

　　房地産新政無礙經濟復蘇大局

　　可以預計，“新國六條”公佈後，各地也將很快公佈各種落實細則。這些規定也將有利於高燒不退的房市逐漸降溫。但是考慮到去年以來房地産市場復蘇對於經濟增長的帶動作用，房地産市場的轉冷也容易引起影響經濟復蘇的擔憂。我們認為，以下幾方面原因決定這種憂慮有些過度。

　　第一，房地産市場供需關係決定今年房市持續轉冷的可能性小。從需求來看，今年是各地城鎮化加快發展的一年，購房的剛性需求有望更快釋放；供給方面，房地産在經歷了去年持續的去庫存，去年12月全國庫存銷售比已經為1.86，處於2009年以來的較低水準，這也意味著開發商仍要加大房地産的補庫存以滿足需求的增長。

　　第二，今年仍會保持穩健的貨幣政策，貨幣信貸增速仍處於平穩增長狀態，這也決定了目前一些信貸收縮政策不會明顯影響房地産市場的運作。今年銀行對於開發商的貸款並沒有整體收緊，相反由於開發商的財務狀況好轉，各銀行都加大了開發貸的投入。目前各銀行即使將二套房首付提高到7成，這對於部分熱點城市的交易量影響也會比較有限。例如，北京2012年首套房比例高達九成以上，二套房比例很低，而且其中過半為全款購房。

　　第三，更重要的是，調控並沒有一刀切，而更多采取了分類管理的方式。如二套房貸標準提高政策僅適用少數熱點地區，房價調控目標也只適用於熱點、中心城市，廣大中小城市的房價不但不會受到過多控制，反而會受惠于政府的穩定措施。如“新國六條”提出對存在住房供過於求等情況的城市，應指導其採取有效措施保持市場穩定，這無疑有利於房地産市場的平穩。

　　第四，政策自身的局限性也會減弱政策調控的效果。這次二手房所得稅20%嚴格實施後，二手房的交易成本會大增，會促使更多的購房者選擇一手房，從而加快地産商的銷售進程。而若該政策由於受各地多年流行的“陰陽合同”潛規則所限，未能得到很好實施，我們也很難指望該政策能在較大程度上提高購房交易成本。

　　因此，我們不認為這次房地産調控新政會對於今年房地産市場産生較大的衝擊。由於經濟其他部門增長更為穩定，房地産調控就算對投資及經濟增速有一定影響，其負面衝擊也容易得到其他經濟增長部門的對衝。例如，出口受益於歐洲經濟的修復性復蘇以及美國經濟的穩步復蘇，今年外需增長情況會好于去年；今年作為新政府上任後的第一年，各地在各類規劃的刺激下有著更強的投資衝動。因此，今年經濟仍有望延續去年底的復蘇形勢，增速小幅高於去年。（民族證券 陳偉）

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