謹慎看待公積金新政救市效果

　　近日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。新政策主要包括，職工連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款，貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。

　　此外，對於曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合併計算。此次新規對於公積金貸款降低門檻還體現在，《通知》提出住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市，可適當提高首套自住住房貸款額度。各省、區、市要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續。

　　對此，專家表示，此次貸款門檻的降低，可與之前鬆綁房貸政策起到一個“疊加效應”，對樓市起到加溫助熱的效果，房地産市場的低迷期有望終結。不過，筆者認為，此次公積金新政主要影響的還是剛性需求者，他們欠缺現金支付能力，且對房價高低較為敏感，在購置房産方面急需低息房貸支援。而各種樓市利好政策的唯一目標就是，不想讓房地産業出現迅速崩盤的惡果，本輪公積金新政救市的效果並不會如人們預期的那樣美好。

　　首先，目前的高房價使得房地産不再是投資者的首選。根據央行最近公佈的《2014年第3季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，59 .5%的居民認為目前房價“難以接受”。央行調查還顯示，居民偏愛的前三種投資方式分別是“基金及理財産品”“債券”和“實業”。這也是今年以來房地産投資首次未出現在居民投資意願前三之中。

　　再者，與高房價泡沫相比，取消住房公積金的各種相關費用，對購房者而言只是杯水車薪。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等相關收費後，業內人士測算：“一筆貸款期限20年、總額80萬元的公積金貸款，至少能省下14000元，貸款50萬元則至少能省下8750元。”而區區這點公積金的費用節省，與北京等一線城市動輒近3萬元/平方米的房價相比，這點優惠政策簡直微不足道。

　　最後，公積金異地互貸已不是啥新鮮事物，實際效果並沒有想像中那樣好。早在2009年4月，廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶八市的公積金管理中心負責人，在廣州共同簽署了八城市公積金異地互貸協議。根據協議，從2009年5月1日開始，在這八個城市繳存公積金者，只要符合條件，就可在任一城市申請公積金貸款購買住房。至於首付比例、貸款額度、年限等，都遵循現有規定，在哪個城市貸款，就按哪個城市的規定辦。

　　而由於此項業務推出後，業務量較小，因此在三年協議期滿後，八城市之間並未續簽協議，珠三角八城市異地公積金互貸的業務也就此擱置。筆者認為，公積金貸款不管給購房者多少優惠政策，而高房價實實在在擺在那裏，大多數買不起的剛需階層還是買不起。

　　從此次住房公積金新政再加上之前的房貸新政，可以看出決策層希望更多自住型、改善型購房者入市的迫切心情。一方面希望引導這些剛需入市減緩房價下跌速度，避免發生金融危機，另一方面樓市剛需與投機性需求相比，不易發生大面積斷供現象，保證了銀行房貸資金的安全。但是隨著人們對房地産投資興趣的驟減、高房價仍然聳立雲端，以及優惠政策支援力度的有限，要想讓高房價長期穩住不破，顯然已經是不可能的。