恒盛地産危局寓言：只是危局冰山一角 樓市在劫難逃

　　1月17日，位於上海奉賢區解放東路的“馨雅名庭”地産項目已經停工，項目施工人員都已撤離。見習記者 饒守春 攝

　　恒盛地産危局寓言：樓市在劫難逃

　　長江商報消息 多個項目陷訴訟、停工泥潭，去年銷售額同比銳減44.7%

　　見習記者 饒守春

　　本報記者 沈佑榮 發自上海

　　曾經風光無限的恒盛地産（00845.HK），如今正危機四伏，大廈將塌。

　　“項目去年12月就停工了，具體原因我也不清楚。”1月17日，上海市奉賢區解放東路“馨雅名庭”工地上，一名留守施工人員這樣告訴長江商報記者。

　　與馨雅名庭一路之隔，還有兩處在建樓盤，分別名為“馨雅名築”和“馨雅名邸”，它們同樣處於停工狀態。儘管恒盛地産否認這三大項目屬於其在建項目，但長江商報記者調查得知，這些項目與恒盛地産存在千絲萬縷聯繫，恒盛地産亦因此受到牽連。

　　恒盛地産2014年半年報顯示，該公司虧損已達2.21億元，其中凈負債達195億元，凈負債權益比高達107%，遠高於行業平均水準83%。多個指標表明，恒盛地産的危機已經隱現。

　　然而，恒盛地産危機只是樓市冰山一角。同花順數據顯示，截至2014年三季度末，A股143家上市房企中，有24家虧損，更有85家凈利潤同比負增長，佔整個行業的59.4%。

　　“樓市已經不可能軟著陸。”中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，今年，樓市風險可能越來越高，危機或進一步顯現。

　　恒盛地産受三大項目牽連

　　“的確欠了錢，欠得還不少。”一留守在“馨雅名築”在建樓盤工地的工人面對長江商報記者肯定道。

　　解放東路，是上海市奉賢區最繁華的路段，在這一核心區域，有三個名中帶“馨雅”的在建項目。此前有傳言，自去年12月以來，三個項目都遇到了不同程度的資金問題。

　　1月17日，長江商報記者來到“馨雅名築”小區實地探訪，該小區保安室內一值班保安告訴記者，小區共有7棟樓，去年春天就已建好，“現在都賣出去了”。但記者在該小區走訪時，並未見到任何業主。

　　據了解，“馨雅名築”于2014年12月被上海市普陀區法院查封，隨後又被討要工資的施工人員用水泥封堵了小區大門。

　　而與“馨雅名築”一路之隔的“馨雅名庭”小區，雖名為在建，但長江商報記者發現，項目早已停工，原本2014年初開工的項目，如今才剛打完地基。

　　一位留守該項目工地資料室的工作人員説，項目20多天前就停工，施工人員已回家，對於停工原因，他苦笑著稱“我也不清楚”。

　　然而，在資料室內，長江商報記者查詢到一份報告。報告為項目施工方上海地通建設（集團）有限公司（下稱“上海地通”）寫給開發商上海豐翰房地産開發有限公司（下稱“上海豐翰”）的，除寫明于2014年12月22日接到停工通知外，還詳細列明瞭截至停工時完成的工程量及應付工程款，其中工程款合計731.36萬元。在報告最後，上海地通強調“為不給上海豐翰及各個單位在社會上造成負面影響，希望在春節前支付應付工程款”。

　　與此同時，有報道稱在“馨雅名築”南側的“馨雅名邸”亦陷入了欠薪傳聞之中。

　　長江商報記者調查發現，三個項目的監理單位和施工單位均相同，分別為同建工程建設監理諮詢有限公司和上海地通，但開發商各異，其中馨雅名築為上海卓翰，馨雅名庭為上海豐翰，馨雅名邸則是上海恒冉。

　　在施工現場，一位工人表示，三個項目“都是一個大老闆，是一家的”。而這位“大老闆”即為恒盛地産與熔盛重工的掌舵人張志熔。

　　儘管恒盛地産曾公開澄清，“馨雅名庭”和“馨雅名築”並非其公司開發項目，但長江商報記者了解到，施工單位上海地通一直與恒盛地産有項目合作，而其實際控制人則為張志熔的父親張德璜。

　　此前，有媒體報道稱，“馨雅名築以及馨雅名庭，在股權層面跟恒盛地産沒有關係，只是‘委託恒盛管理’。”實際上，公開資訊顯示，早在2012年，該項目開發商就將恒盛地産拉了進來。如今，三個項目出現問題，恒盛地産必將受到牽連。

　　銷售跌入冰點 股票淪為仙股

　　除受項目牽連外，恒盛地産自身的日子也不好過。

　　1月16日，恒盛地産披露， 2014年12月，集團銷售額為4.03億元，整個年度銷售額為40.41億元，與2013年度相比，同比減少44.7%。與其在2013年及2012年全年的銷售額73億元及109億元相比，可謂跌至冰點。

　　此外，恒盛地産的凈負債高達195億元，凈負債權益比為107%，遠高於行業83%的平均水準。

　　恒盛地産究竟怎麼了？長江商報記者按照恒盛地産官網上顯示的地址，兩次前往其位於上海市普陀區中山北路2000號的公司總部，但發現早已“人去樓空”。

　　1月15日，在該棟名為中期大廈的保安人員指引下，長江商報記者來到恒盛地産位於18樓和19樓的辦公室發現，18樓是鐵門緊鎖，而19樓，也僅有一名值班人員。

　　該值班人員稱，整個19樓只有他與一位宋總在此辦公，其餘人都已搬至新的辦公地點。但對於新辦公地點，他表示自己也沒去過。他表示，18樓與19樓是恒盛地産15年前買下的，一直當作辦公室使用。本次搬離從2014年12月中旬開始，“聽説過完年，會有新的部門人員搬過來上班。”他説。

　　1月16日上午10時許，長江商報記者再次前往恒盛地産總部，依然未能見到上述值班人員所稱的宋總，此時值班人員也換了人。對於恒盛地産新辦公點，該值班人員表示，只聽説在徐家匯龍華路。

　　等了一整天未能見到宋總，長江商報記者只好前往徐匯區龍華路尋找恒盛地産新的辦公地點，雖然多方打聽，但仍未能找到。與此同時，記者連續三天多次撥打恒盛地産官網上的聯繫電話，均無人接聽。

　　無奈之下，長江商報記者輾轉打聽到恒盛地産幾位工作人員手機號，其中兩位總裁室工作人員均拒絕了採訪要求。另一位原先負責18樓和19樓的周總，在記者表明身份並表示希望了解恒盛地産位於奉賢區的三個項目在建情況時，他表示恒盛地産為上市公司，會隨時公開公司動態。

　　屋漏偏逢連夜雨，1月15日，一則“恒盛地産張志熔遠避美國”的報道，更是引發恒盛地産當日股價大跌23%，一度跌了30%以上。至當日收盤，恒盛地産報收每股0.83港元，跌幅達23%。由此，恒盛地産正式淪為“仙股”(此指其價格已經低於1港元，因此只能以分作為計價單位的股票)。

　　地産危機或只露冰山一角

　　恒盛地産隱現的危機，或許只是整個樓市危機的冰山一角。

　　本月初，深圳房企佳兆業（01638.HK）爆出國內首例信貸違約案，隨後公司位於深圳的多處樓盤被停工查封，多家銀行請求清查佳兆業資産，並在其他城市爆出樓盤停工消息。

　　不僅如此，1月17日，位於江蘇蘇州的標誌性建築“東方之門”（俗稱“秋褲樓”）亦爆出面臨四度違約風險。該項目從2003年招標開始，原定於2008年竣工，交付卻一拖再拖。而日前其開發商乾寧置業將51%股份轉讓給金鷹商貿集團(03308.HK)，按照原有工期，註定這條“織”了11年之久的“秋褲樓”還將繼續“織”下去。

　　同花順數據顯示，截至2014年第三季度，A股143家上市房企中，有24家出現虧損，其中天津松江虧損達3.75億元，成為當之無愧的虧損王。

　　一業內人士分析，成本上升、房價停滯甚至下跌及高端住宅需求下降，成為房地産市場低迷的內部原因，而國家出臺不動産登記條例以及信貸收縮等，成為其外部因素。

　　“信貸收縮後，不僅銀行資金緊張，房貸額度有限，而且全社會資金成本大幅提高，貸款利率和房貸利率明顯上升，加之限購、限貸等因素，加劇了房地産市場的低迷。雖然去年已陸續有城市放開限購，但整個大環境對房地産刺激並不大。”該業內人士稱。

　　對於已經到來的2015年，多位專家表示，房地産再難回到過去的10年黃金時代，已開始步入白銀時代。

　　“房地産市場想要實現軟著陸已不可能。”中國社會科學院金融研究所研究員易憲容稱，雖然去年出臺了房貸新政，國內一線城市出現了短暫回暖，但從整個房地産産能來看，供給過剩已是不爭事實。

　　易憲容認為，2015年樓市存在的風險會越來越高。住房投資者將會把資金轉向股市，週期性調整開始深化，“在這種情況下，不僅房地産業本身面臨著困境，而且會影響其他行業”。

　　但亦有房地産分析師認為，不論是佳兆業風波還是恒盛地産危局，都是近幾年房地産高速發展後所出現的必然現象。“我國房市經過十多年的高速增長，確實存在一定風險和泡沫，到現今也已經逐步顯現出來。因此在未來，關於房市的投資會逐步減少，房市將會進入新常態，進行自我調整。”