天津新政出臺保自住購房 樓市平穩前行亮點頻現

　　進入四季度，央行出臺新政對扭轉市場預期起到明顯的積極作用，市場成交量有所回升，但從供應情況看，為完成銷售目標，房企繼續加大推盤力度，住宅新增供應量上升。據搜房網數據監控中心統計，2014年12月天津市有49個項目預計開盤，開盤數量環比大漲172.22%，同比增加11.36%；打折優惠樓盤共有368個，佔天津樓盤在售總數的65.2%，環比上漲了2.2%，同比上漲了6.9%，市內六區和環城四區的數量較上個月都有所增加，特別是市內六區，打折優惠樓盤增加了14個之多，漲幅達兩成。種種跡象表明，開發商在年關將近時想衝一衝銷量，盡快去庫存，為來年博一個好彩頭。天津中原地產投資顧問部分析師任莉莉表示，房貸新政為樓市注入一劑“強心針”，起到短期的促進作用，長期被限制的購房客戶再次得到釋放，市場活躍度加大，但由于樓市仍然處在去庫存的階段，市場還是會以“跑量”為主。

　　業內人士分析認為，資金支持是影響房地產市場走勢的關鍵要素。隨著央行住房金融政策和地方財稅政策的出臺，房地產政策環境發生重大變化，特別是央行限貸政策調整進一步改變市場預期；但最終各商業銀行執行最新住房金融政策情況將是影響市場量價的關鍵。隨著各項政策的落地實施，各類需求釋放或將促進市場回暖，但在高庫存以及全年銷售業績壓力等因素影響下，四季度房企仍以去庫存為主，價格降幅逐步收窄。

　　關鍵詞三：信貸調整支持剛需住房

　　從前三季度的平穩過渡到年末市場的風起雲涌，2014年，房地產調控一個重要的信號就是，加強對首套、改善等自住型購房者的支持力度。今年以來，銀行陸續出現個人按揭貸款利率上調、貸款審批時間延長、部分銀行甚至無個人貸款額度等現象，上半年個人按揭貸款明顯下降，居民個人購房資金需求難以得到滿足。中國人民銀行發布數據顯示，上半年新增貸款5.74萬億元，其中房地產新增貸款1.54萬億元，個人購房貸款佔新增貸款的61%，為2012年以來最低水平。

　　2014年三季度，中央再次強調分類指導支持自住需求，地方調整政策放松取消限購，陸續通過調整信貸公積金、財政支持等方式拉動需求。三季度末央行出臺住房金融政策，調整限貸，拓寬企業融資來源，房地產市場發展環境發生明顯變化。9月30日房貸新政以及11月發布的降息通知都表明，在堅持支持自住型需求的基調下，鼓勵各地採取多項措施，不僅從公積金政策、戶籍制度等方面調整以刺激市場，而且從限購、信貸等方面保障自住型需求。

　　政策的影響直接反映到市場，從2014年9月新增房源的戶型結構佔比看，70至90平方米、90至120平方米的剛需首改產品穩固佔據了市場主導地位，佔比分別達到24%、36%，120至144平方米的改善型產品供應佔比為19%。市場供給依然以剛需剛改產品為主，且偏向開發風險較小的功能型產品，而180平方米以上的大戶型產品供給僅佔11%。

　　中國房地產指數研究院分析人士指出，“9·30”信貸放松政策的出臺，為後市扭轉市場預期將起到明顯的積極作用，“津十六條”出臺後，從資格審核、首套認定及契稅徵收等方面做出較大調整，在利好政策刺激下，市場觀望情緒有所改觀，剛性需求及改善需求入市意願增強。供應方面，今年以來住宅市場供應量持續高位，在成交復蘇緩慢的情況下導致庫存量持續走高，連攀歷史高值，10月份供應水平雖回落明顯，但出清周期攀至30月以上，達到自2012年5月份以來高值，市場價格的上漲仍表現為結構性上漲，目前市場庫存量高企，去化房源任務艱巨，在整體政策趨向利好的情況下，房企不應樂觀抬高市場價格，造成供需博弈再度加劇；另外，土地市場持續低迷，試水地塊多零溢價成交，未來開發周期內將影響到市場房源的供應。